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背景：

1，本文嘗試用不同角度的數(shù)據(jù)視角去描述月壇學(xué)區(qū)存量市場(chǎng)交易情況.

2，本文數(shù)據(jù)源是基于優(yōu)秀的ZJGG初步整理的2020年5、6月份月壇學(xué)區(qū)成交情況，在此表示衷心感謝。初步與ZJ的app成交情況核對(duì)一下，覺(jué)得有八九成是可以核實(shí)確認(rèn)的，其余情況也沒(méi)有渠道確認(rèn)?？傊?，定量的數(shù)據(jù)也可以定性的看，僅作參考。

月壇學(xué)區(qū)存量房成交數(shù)量：

注：

1）西城成交數(shù)據(jù)來(lái)自北京住建委。

2）月壇片區(qū)內(nèi)成交數(shù)量5、6月份共計(jì)396套，很明顯不都是以孩子上學(xué)為目的房屋交易。如何預(yù)估以學(xué)區(qū)房、娃上學(xué)的交易數(shù)，這是個(gè)問(wèn)題，暫未很好的思路，臨時(shí)給自己挖個(gè)坑，后續(xù)來(lái)填。

月壇學(xué)區(qū)成交存量房建筑年代：

注：

1）自行成交和某些小區(qū)的建筑年代查不到，參考近似小區(qū)編了一下。有些實(shí)在編不出來(lái)的而且明顯不是學(xué)區(qū)房交易目的的，就刪除了，所以總數(shù)不太對(duì)得上。

2）各年代的詳細(xì)數(shù)據(jù)也粘一下，可以更直觀了解到月壇片區(qū)存量房建筑年代。

月壇學(xué)區(qū)成交存量房建筑面積：

注：1）約74%是70平米以下的房子，估計(jì)1居與2居對(duì)半開(kāi)。

有多少人高貸款？高貸款一般貸多少？一般每月還多少？

這三個(gè)問(wèn)題還是比較有意思的，討論了工薪購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)的門(mén)檻問(wèn)題；

假設(shè)高貸款的條件：

1）網(wǎng)簽單價(jià)在9w以上；

2）房屋性質(zhì)為已購(gòu)公有住房；（公房視為普宅，二套能貸到4成）

3）建筑平米在75平以下的；（個(gè)人主觀限制條件）

滿足這三個(gè)假設(shè)條件的5、6月份月壇成交套數(shù)約為86套；（可認(rèn)為高貸款的成交，大概是以學(xué)區(qū)房為目的購(gòu)買(mǎi)交易）

高貸款的貸款額度參見(jiàn)下圖，下圖只反映貸款額度的上下限（180w-320w）與貸款額度集中區(qū)間，橫坐標(biāo)沒(méi)有任何含義，

那么，按當(dāng)前l(fā)rp、二套上浮105基點(diǎn)、25年計(jì)算出大致還款量級(jí)（貸320w-2w/月;貸250w-1.5w/月；貸180w-1.1w/月）

在這里有個(gè)直觀感受，二套買(mǎi)學(xué)區(qū)房的大概率會(huì)貸款200-300萬(wàn)，家庭年收入在50w量級(jí)以及就完全能承擔(dān)得起。但是，有個(gè)前提是首付至少在350w萬(wàn)量級(jí)以上，才能摸到月壇學(xué)區(qū)得門(mén)檻。如果是首套，首付相應(yīng)會(huì)降些，月還款額可能是要再多1.5倍甚至2倍，個(gè)人覺(jué)得這種情況存在的概率非常小，即使是新北京家底薄，但造血能力超強(qiáng)，也不建議以這樣的姿勢(shì)入手學(xué)區(qū)房。

全款買(mǎi)房的大約多少人？

統(tǒng)計(jì)了網(wǎng)簽單價(jià)在4w以下的成交套數(shù)：約160套；再刨除網(wǎng)簽價(jià)為0（贈(zèng)予或夫妻過(guò)戶等）及網(wǎng)簽單價(jià)1w以下的成交套數(shù)30套；剩余130套量級(jí)，大概率為全款客戶。

所以簡(jiǎn)單總結(jié)下購(gòu)買(mǎi)月壇學(xué)區(qū)的客戶情況（覺(jué)得有一定代表性）：

三分之一弱是高貸款客戶；

三分之一強(qiáng)是全款客戶；

其余約三分之一是少貸款及其他情況。

其他關(guān)于月壇片區(qū)成交存量房的數(shù)據(jù)：

約有25%的自行成交，這個(gè)比例出乎意料得大，請(qǐng)大家自行體會(huì)下。

約有60%是已購(gòu)公房，粗略算下240套量級(jí)，然后符合高貸款假設(shè)得有86套，能說(shuō)明什么？覺(jué)得如果還款能力強(qiáng)，首付受限情況下，購(gòu)買(mǎi)“公房”，是個(gè)大概率得常規(guī)操作。而像月壇片區(qū)這種本來(lái)部委較集中得區(qū)域，公房選擇范圍廣會(huì)成為選擇月壇得一個(gè)理由。

月壇門(mén)檻：

育民，在650萬(wàn)量級(jí)；

其他，在600萬(wàn)量級(jí)；

（個(gè)人理解）

寫(xiě)在后面：

本文缺少分析成交時(shí)最重要的一組數(shù)據(jù)，即成交價(jià)。一方面是數(shù)據(jù)源不好獲取，二是這方面分析也比較敏感。我寫(xiě)月壇是非利益相關(guān)，只是恰好有點(diǎn)數(shù)據(jù)而已。目的也再重申一遍，是希望能為看某片學(xué)區(qū)得家長(zhǎng)朋友，提供些比較客觀得視角，僅供參考。另外也是拋磚引玉，希望能有思路方法的討論或是指教。（可直接在公眾號(hào)主界面留言）

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