下面是近期一些粉絲和知識(shí)星球的粉絲問(wèn)到的一些問(wèn)題，我認(rèn)為比較有代表意義（歡迎加入我們星球噢，掃描文末二維碼）。

1、提問(wèn)：抵押經(jīng)營(yíng)貸、信用貸、裝修貸，這些貸款有什么區(qū)別，各有什么優(yōu)缺點(diǎn)？

回答：抵押經(jīng)營(yíng)貸，很簡(jiǎn)單，就是自己有個(gè)公司，用全款房產(chǎn)來(lái)抵押貸款，用于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。最近有一部分人開(kāi)始使用抵押經(jīng)營(yíng)貸來(lái)買房。具體操作也比較簡(jiǎn)單，就是全款買入，然后抵押貸款，貸出評(píng)估價(jià)的6成左右，最終效果就是用4成左右的首付買了房。優(yōu)點(diǎn)比較明顯，就是能貸出的款比較多，往往是評(píng)估價(jià)的6成左右，而且是評(píng)估價(jià)而不是網(wǎng)簽價(jià)的6成，顯然比一般二套按揭貸款能貸得還多。還可以做到20年等額本息，利率還比較低，比如4.8左右。當(dāng)然，也有缺點(diǎn)，比如需要自己有公司，而且還需要墊資費(fèi)、服務(wù)費(fèi)等各種費(fèi)用。最關(guān)鍵的是，監(jiān)管越來(lái)越嚴(yán)，大家一定要合法合規(guī)。

信用貸款（消費(fèi)貸、裝修貸等也屬于其中），信用貸款是指以借款人的信譽(yù)發(fā)放的貸款，借款人不需要提供擔(dān)保。這種貸款一般就3-5年的年限，對(duì)于短期著急用錢(qián)的朋友來(lái)說(shuō)，可以考慮。風(fēng)險(xiǎn)是，監(jiān)管也比較嚴(yán)格，特別是需要謹(jǐn)慎對(duì)待市場(chǎng)中所謂的多張信用卡并發(fā)方案，很多中介宣傳的時(shí)候往往把服務(wù)費(fèi)說(shuō)得很低，但是里面的坑比較多。特別是用來(lái)買房的朋友，如果辦太多了，后期還款、倒賬比較難受?？傊€是盡量合法合規(guī)吧，現(xiàn)在不是炒房年代了，這種方式用得比較難受，而且實(shí)際資金成本并不低，除非你覺(jué)得房?jī)r(jià)馬上要大漲。

總之，按揭貸款是最安全最合規(guī)的一種方式。如果需要深入探討，可以聯(lián)系lugeshuofang001微信。

2、提問(wèn)：最近據(jù)說(shuō)契稅稅額要提高了，明年執(zhí)行？這對(duì)樓市有什么影響？

回答：哈哈，假消息，我一開(kāi)始也被騙了，額.........如果真提高了，那確實(shí)算比較大的事情，畢竟人們的購(gòu)買成本提高了。總體來(lái)說(shuō)，對(duì)房?jī)r(jià)不是個(gè)好事。

3、鹿哥，您好，最近看上了一套新房，銷售催著交定金，說(shuō)馬上要被其他人買了！但是我又有點(diǎn)兒猶豫！我想咨詢你們，如果后悔了，定金能退嗎？

回答：您好，一般來(lái)說(shuō)，只要沒(méi)有簽正式的購(gòu)房合同（十頁(yè)左右的那種，不是一兩頁(yè)的購(gòu)房意向書(shū)），就能退定金/押金。但是普通人很難退成功。經(jīng)常出現(xiàn)以下情況：對(duì)方回應(yīng)，陽(yáng)光銷售定金不退，按照協(xié)議約定定金不退；開(kāi)發(fā)商中介踢皮球，定金有法律依據(jù)不退；你隨便去告不退；找其他機(jī)構(gòu)維權(quán)無(wú)門(mén)；投訴沒(méi)有部門(mén)受理。市面上也有一些機(jī)構(gòu)幫人退，號(hào)稱成功率很高。但是我們對(duì)這個(gè)圈子也比較了解，很多方法并不實(shí)用。而且還有一幫騙子，比如偽造病歷之類的，他們賺偽造病歷的錢(qián)，是不會(huì)管你能否成功。真正的方法是由取證、分析、行政加法律等專業(yè)流程實(shí)現(xiàn)的。本質(zhì)上就是抓住開(kāi)發(fā)商在銷售過(guò)程中的違法違規(guī)行為，并用這個(gè)來(lái)讓對(duì)方妥協(xié)。我們這幾年開(kāi)始聯(lián)合律所一起合作做了幫忙退定金的業(yè)務(wù)，全網(wǎng)已經(jīng)幫助800多人成功退定金。感興趣的可以聯(lián)系微信：lugeshuofang001  另外，記得帶上錄音筆，多問(wèn)一些問(wèn)題，全程錄音。

4、三線城市的所有房子難道都沒(méi)有投資價(jià)值了嗎？

回答：很多大v都說(shuō)三四線完全沒(méi)有價(jià)值，其實(shí)并非如此，三四線特別稀缺的房產(chǎn)依舊有價(jià)值，比如特別稀缺的地段和特別稀缺的學(xué)區(qū)房，依舊有價(jià)格支撐。只是說(shuō)三四線全面普漲的概率正在減小，買房容易踩坑。

5、提問(wèn)：想在北京買房投資（計(jì)劃長(zhǎng)期持有，期間出租非自?。A(yù)算三百五以內(nèi)，請(qǐng)問(wèn)有推薦的未來(lái)比較保值的區(qū)域和房源類型嗎？最好綜合地鐵線路規(guī)劃和各城區(qū)未來(lái)規(guī)劃等因素，比如某城區(qū)老破小或是某周邊次新，精確到具體區(qū)域更好，多謝您:）

回答：您好，在北京買房投資，最重要的是找準(zhǔn)稀缺性：地段稀缺、規(guī)劃稀缺、產(chǎn)品稀缺、產(chǎn)業(yè)稀缺、教育稀缺。這些稀缺性中有一兩個(gè)可以就ok。當(dāng)前來(lái)看，北京的望京是高薪產(chǎn)業(yè)稀缺，亦莊是職住稀缺，通州運(yùn)河區(qū)市規(guī)劃稀缺。在這些板塊中找稀缺產(chǎn)品即可。而板塊的稀缺產(chǎn)品往往有幾個(gè)特征：管理、環(huán)境、樓齡、教育、房源等方面的稀缺。我的建議是可以看望京北板塊，通州運(yùn)河三角區(qū)，亦莊等板塊，盡量找次新房即可。可以參見(jiàn)星球內(nèi)部《新房、二手房看房買房技巧》

6、提問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)惠州哪里比較有投資價(jià)值？惠東稔山發(fā)展前景如何?

回答：您好，惠州的投資邏輯在于越靠近深圳越有價(jià)值，按照這一條去尋找交通方便、品質(zhì)優(yōu)良的樓盤(pán)即可?；輺|稔山發(fā)展較為一般，不確定性大。具體板塊選擇可以參見(jiàn)我們內(nèi)部資料《價(jià)值百萬(wàn)的城市板塊購(gòu)房邏輯！》

7、提問(wèn)：因?yàn)橄敕e分落戶，所以第二套房想買一套郊區(qū)房，全款200萬(wàn)有沒(méi)有可升值的郊區(qū)房？預(yù)計(jì)持有6年以上。如果這個(gè)價(jià)位沒(méi)有可增值的房子的話，那應(yīng)該再補(bǔ)一些錢(qián)全款入一套嗎？然后抵押出去，用抵押出來(lái)的錢(qián)還月供嗎？因?yàn)槭滋追康脑鹿┮呀?jīng)占滿流水了，沒(méi)有額外的錢(qián)付第二套房的月供。應(yīng)該是拿手上的錢(qián)全款買一套還是湊點(diǎn)錢(qián)全款抵押用抵押出來(lái)的錢(qián)還月供呢？有點(diǎn)沒(méi)想明白這塊兒。

回答：您好，200萬(wàn)的房產(chǎn)，在北京成長(zhǎng)性比較差。當(dāng)把預(yù)算提高到300萬(wàn)時(shí)，選擇性比較多。建議可以全款買入，然后抵押出來(lái)，用一部分錢(qián)去還月供。但是有一定的優(yōu)缺點(diǎn)。具體操作和風(fēng)險(xiǎn)，可以咨詢微信lugeshuofang001

8、提問(wèn)：你好鹿哥，重新補(bǔ)充一下現(xiàn)金兩百萬(wàn)是手里的錢(qián)，貸款在不賣重慶那套情況下成都算二套。重慶那套收益30%，17年購(gòu)于168萬(wàn)，現(xiàn)價(jià)210萬(wàn)左右，賣了重慶那套手里大概300萬(wàn)現(xiàn)金，在高新區(qū)目前看上了萬(wàn)科公園5號(hào)，189平四室總價(jià)600萬(wàn)，糾結(jié)于是賣了重慶的房子帶有較大還款壓力買萬(wàn)科公園5號(hào)新盤(pán)，或是以現(xiàn)在手里的現(xiàn)金買個(gè)高新區(qū)二手120平以內(nèi)的3室？另外請(qǐng)問(wèn)200萬(wàn)現(xiàn)金2套房貸，在高新區(qū)有沒(méi)有推薦的小區(qū)？

回答：您好，用200萬(wàn)現(xiàn)金購(gòu)買高新區(qū)的二手房，這樣流動(dòng)性更好?？們r(jià)600萬(wàn)的房子在成都屬于天花板，這種房子未來(lái)安全性和流動(dòng)性沒(méi)有前面說(shuō)的好。重慶的房子，可以考慮出手，賣出的錢(qián)，可以考慮去其他城市進(jìn)行布局。高新區(qū)的小區(qū)，可以在內(nèi)部圖片表格中進(jìn)行挑選。

9、提問(wèn)：鹿哥您好，手頭資金200多萬(wàn)，純投資，工作在杭州，杭州和廣州黃埔區(qū)都有房票，杭州首付6成，廣州首付4成，看好杭州市余杭區(qū)未來(lái)科技城和廣州市黃埔區(qū)科學(xué)城，投資買哪里收益好？有推薦的具體樓盤(pán)嗎？

回答：您好，杭州未來(lái)科技城和廣州黃埔區(qū)都是值得購(gòu)買的區(qū)域，因?yàn)槎际欠浅Ｖ攸c(diǎn)城市重點(diǎn)板塊，人口、產(chǎn)業(yè)等基本面都沒(méi)有問(wèn)題。當(dāng)前杭州未來(lái)科技城價(jià)格已經(jīng)漲起來(lái)了，未來(lái)依舊有價(jià)值，但需要長(zhǎng)時(shí)間持有。如果要選擇這個(gè)區(qū)域投資，首付六成太高，如果能使用全款買入后抵押貸款，弄個(gè)20年的那種，那么可以考慮入手，當(dāng)然要計(jì)算好各項(xiàng)成本。而廣州黃埔區(qū)前短時(shí)間開(kāi)始就已經(jīng)開(kāi)漲了，未來(lái)短期內(nèi)還會(huì)上漲，安全性較高，可以考慮入手，選擇地鐵附近的品質(zhì)小區(qū)即可。具體可見(jiàn)星球內(nèi)部資料《抵押貸款投資全流程》

10、鹿哥，請(qǐng)問(wèn)無(wú)錫現(xiàn)在是什么情況，蘇州都降了，無(wú)錫今年卻借著學(xué)區(qū)房、升學(xué)搖號(hào)政策，房?jī)r(jià)又漲一波。孩子開(kāi)學(xué)小學(xué)五年級(jí)，就讀于民辦，但成績(jī)不理想，直升初中有困難，如果要回學(xué)區(qū)，學(xué)區(qū)又是渣校，不甘心。目前就是糾結(jié)要不要買錫東的學(xué)區(qū)房，五年級(jí)就把學(xué)籍轉(zhuǎn)過(guò)去。(不過(guò)錫東的價(jià)格現(xiàn)在也起飛了。)手里現(xiàn)在有兩套經(jīng)開(kāi)區(qū)的安置房，一套自住一套出租，現(xiàn)有存款+公積金一共60萬(wàn)出頭，首付壓力比較大，除非把一套安置房賣了?？鄲乐小?/strong>

回答：您好，無(wú)錫樓市近來(lái)非?；馃幔俏腋杏X(jué)未來(lái)半年到一年之間很有可能要進(jìn)入橫盤(pán)。學(xué)區(qū)房的話，如果政策不變，那么未來(lái)很有可能價(jià)值依舊高企。我建議可以考慮購(gòu)買學(xué)區(qū)房，因?yàn)橐彩菍?duì)自己子女的一種投資。安置房因?yàn)槠焚|(zhì)環(huán)境都比不上一般商品房，房?jī)r(jià)成長(zhǎng)跑輸大盤(pán)，如果沒(méi)有其他考慮，也可以嘗試將安置房給置換成品質(zhì)商品房。

11、提問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)郭公莊三兄弟限竟房哪個(gè)最好？臻御府均價(jià)比與相鄰的次新房萬(wàn)科西華府均價(jià)高不少，是否定價(jià)高了？是否西華府性價(jià)比更好？

回答：您好，這三兄弟位置、配套等都差不多，但還是以臻御府更勝一籌，如果要選擇，建議選擇臻御府這個(gè)盤(pán)，注意選房時(shí)避開(kāi)地鐵噪音。總體而言，個(gè)人認(rèn)為臻御府確實(shí)稍微貴了一些，不過(guò)還在可以接受的范圍。如果想穩(wěn)一些，選擇西華府確定性高一些。更多詳細(xì)內(nèi)容可見(jiàn)內(nèi)部資料《新房、二手房看房技巧》。

12、提問(wèn)：不知道可以問(wèn)一些很細(xì)節(jié)的問(wèn)題嗎 目前在考慮嘉興兩處的房子 一個(gè)是科技城的新希望這個(gè)樓盤(pán)可以入手嗎？還有一個(gè)是嘉興北面的郊區(qū)的一個(gè)別墅 叫水岸麗都 .不知道兩者哪一個(gè)更好。

回答：您好，水岸麗都這個(gè)房子最大的問(wèn)題在于地理位置確實(shí)比較一般，再加上別墅品質(zhì)一般，未來(lái)流動(dòng)性是一個(gè)比較大的考驗(yàn)。另外，別墅如果不是核心位置，升值保值特性較差。如果不是對(duì)這類別墅情有獨(dú)鐘，那么不建議購(gòu)買。新希望還可以，但該板塊發(fā)展還需要時(shí)日，需要耐心。如果是這兩個(gè)選項(xiàng)，則選擇新希望。具體板塊選擇可以參見(jiàn)我們內(nèi)部資料《價(jià)值百萬(wàn)的城市板塊購(gòu)房邏輯！》

13、您好！本人戶口武漢，目前兩人北京上班租房住月租金一萬(wàn)，寶寶兩歲想買首套房，請(qǐng)問(wèn)是在北京借錢(qián)付首付買房個(gè)老破舊，如酒仙橋300萬(wàn)左右的房子，還是在武漢買個(gè)差不多的學(xué)區(qū)房，慢慢還款？老人不太支持買房覺(jué)得租房挺好買房還款壓力太大，且堅(jiān)定認(rèn)為以后房?jī)r(jià)會(huì)下跌。請(qǐng)大大給點(diǎn)意見(jiàn)，北京三元橋上班請(qǐng)問(wèn)買管莊合適還是酒仙橋或者通州？學(xué)區(qū)房是不敢想的。

答：您好，像您這種情況很多，在北京工作，但是覺(jué)得北京買房壓力比較大。在中國(guó)，房子是有兩種屬性，一個(gè)是居住屬性，一個(gè)是金融屬性。人們?cè)诳紤]居住屬性時(shí)，則更應(yīng)該考慮自己在哪兒工作，未來(lái)在哪兒。而且金融屬性則應(yīng)該考慮哪個(gè)城市能級(jí)更高。整體而言，北京的房子金融屬性高得多，首都就是首都。當(dāng)前北京，限購(gòu)政策已經(jīng)到達(dá)極限，在這種情況下，房?jī)r(jià)已經(jīng)回撤這么多，而且已經(jīng)平穩(wěn)甚至微漲，說(shuō)明泡沫已經(jīng)去除，因此北京這一年是上車的好時(shí)機(jī)。同時(shí)，你又在北京工作，因此我更建議你在北京上車。酒仙橋還可以，上班比較方便。如果是看重未來(lái)潛力的話，可以考慮去通州看看。如果你看重功能性，未來(lái)老人也要過(guò)來(lái)，可以考慮去天通苑看看。最近星球內(nèi)部將整理出各板塊歷史中的升值保值大數(shù)據(jù)分析。