大家好，我是鹿哥，為了更好地服務(wù)大家，我擴(kuò)充了團(tuán)隊(duì)，并重新建了一個(gè)知識(shí)星球（見(jiàn)文末）。在這里您將收獲全新的服務(wù)：不限次數(shù)地咨詢購(gòu)房相關(guān)問(wèn)題，有問(wèn)必答，包括但不限于資金籌劃、信貸、選房、看房、砍價(jià)、合同、退房、退定金等等；每周不下于10份干貨和調(diào)研報(bào)告；特別是，內(nèi)部獨(dú)家大數(shù)據(jù)報(bào)告！（ps:原來(lái)的星球不再加人了，但所有資料、回答同步，同等對(duì)待，永久使用）

以下是近期星球內(nèi)部部分提問(wèn)與回答：

1、提問(wèn)：鹿哥，您好，最近新一輪房地產(chǎn)調(diào)控在各地展開(kāi)，上面也喊話不能用房地產(chǎn)來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)，這是不是意味著2020年中國(guó)房地產(chǎn)要涼涼了？下半年該怎么買房呢？你有一些建議嗎？

回答：您好，您的問(wèn)題是最近非常多人關(guān)心的問(wèn)題，可以說(shuō)是一個(gè)共性問(wèn)題。我先不直接回答這個(gè)問(wèn)題，咱們來(lái)說(shuō)說(shuō)2019年的中國(guó)樓市：首先，2019年是弱化版的2020年，當(dāng)時(shí)經(jīng)過(guò)一輪樓市調(diào)控，各地財(cái)政非常困難，整體經(jīng)濟(jì)下行也較為嚴(yán)重。于是上半年，穩(wěn)房地產(chǎn)也提出，各地出現(xiàn)樓市小陽(yáng)春。但是七月份，zzj又重提房住不炒，并開(kāi)始在金融層面對(duì)樓市進(jìn)行限制。最終的結(jié)果是什么呢？一部分城市房?jī)r(jià)很快熄火，比如南京、上海、杭州等；但是一大波城市并沒(méi)有受到影響，反而逆勢(shì)上漲，比如唐山、蘭州、銀川、無(wú)錫、寧波、深圳等地。所以說(shuō)，2020年下半年樓市怎么走，不僅要看zy層面，還得看各地情況。而從整個(gè)gj政策來(lái)看，如果房住不炒涉及到了金融層面，比如房貸降息停止，那么今年上半年都沒(méi)有小陽(yáng)春的城市，如北方大部分城市，如天津、鄭州、石家莊等，樓市將依舊。如果房貸還加息，那上半年微弱小陽(yáng)春的城市也將涼涼，當(dāng)然這種政策的概率應(yīng)該不高。另外，各地的調(diào)控政策也尤其關(guān)鍵，一定要看清是真的大調(diào)控還是撓癢癢，畢竟各地都有自己的小算盤。比如深圳這種，限購(gòu)重磅升級(jí)，限制了這次深圳房?jī)r(jià)大漲的外地炒房客，影響面非常大，那肯定是涼涼了。而南京這一類，出臺(tái)微調(diào)政策，我預(yù)計(jì)影響有限。而一些城市僅僅是被喊話的，那就看原來(lái)基本面就行了。比如，成都，很多區(qū)域土拍那么熱、溢價(jià)也高，還是可以期待的。所以我的意思是，一方面得看政策具體影響如何，另一方面得看本來(lái)基本面怎么樣，有些地方該漲的還是會(huì)漲，而有些地方即使放松都沒(méi)人買。最后，還是說(shuō)一句，瘋狂的城市請(qǐng)遠(yuǎn)離，也許正在狂歡，調(diào)控政策就馬上下來(lái)了，這年頭敢出頭就沒(méi)啥好果子吃。各城市如何，可以留言討論。另外，建議時(shí)刻關(guān)注我們星球內(nèi)部分享的各城市各板塊信心指數(shù)走勢(shì)，還是能看出不少東西的。

2、提問(wèn)：你好！我本人想在深圳龍崗買一個(gè)小兩房自住，配一個(gè)好一點(diǎn)的初中學(xué)位（小孩現(xiàn)在小學(xué)二年級(jí)）。我初步了解了深圳寶龍街道，中心城。寶龍的小區(qū)比較新，環(huán)境不錯(cuò)；中心城能入手的都是老小區(qū)。本來(lái)銀子就不是很多，想請(qǐng)教一下。1、整體看：深圳東部的二手房會(huì)跌嗎？什么時(shí)候買入比較合適？2、具體看：寶龍，中心城入手哪個(gè)會(huì)比較好？以后會(huì)更有前景

回答：您好，深圳東部在前期，并沒(méi)有上漲太多，當(dāng)前樓市政策下，下跌空間沒(méi)有特別大。因?yàn)槟莿傂枳宰。ㄗh可以邊看房，邊觀望事情變化情況，總體不用太著急?？梢詴r(shí)刻關(guān)注我們的信心指數(shù)走勢(shì)。具體來(lái)看，老房子如果沒(méi)有學(xué)區(qū)，未來(lái)收益往往跑輸大盤，居住舒適性又差。所以我建議，同等情況下，選擇新小區(qū)合適一些。另外，在深圳，學(xué)區(qū)房依舊是稀缺產(chǎn)品，能買帶有學(xué)區(qū)屬性的小區(qū)最好。具體板塊選擇可以參見(jiàn)我們內(nèi)部資料《價(jià)值百萬(wàn)的城市板塊購(gòu)房邏輯！》

3、提問(wèn)：您好，未婚，男朋友京戶，我工作居住證。男朋友和我各有100-120左右，目前考慮是他在北京團(tuán)結(jié)湖買一套老破小一居，我去杭州買一套升值，兩邊都以租養(yǎng)貸?；蛘哌€是我們200-240左右合起來(lái)在北京買呢？最近在北京看了一套小兩居，戶型不錯(cuò)，81年的，但是是一層，就是不知道為什么團(tuán)結(jié)湖房?jī)r(jià)是一個(gè)洼地，沒(méi)怎么漲的樣子，算不算是一個(gè)價(jià)值洼地，能撿漏嗎？

回答：您好，首先需要給您科普一下北京的二手房?jī)r(jià)值觀：1、二手房單價(jià)高低基本上已經(jīng)決定了這個(gè)小區(qū)的價(jià)值，沒(méi)有無(wú)緣無(wú)故的高，也沒(méi)有無(wú)緣無(wú)故的低，只有價(jià)格洼地，基本上沒(méi)有價(jià)值洼地。2、房產(chǎn)升值包含地段、配套、產(chǎn)業(yè)、小區(qū)品質(zhì)、戶型、朝向和樓層，以及金融屬性，比如貸款。團(tuán)結(jié)湖的老房子，優(yōu)點(diǎn)是地理位置好，配套也不錯(cuò)。但是小區(qū)太老，管理、品質(zhì)一般，貸款年限受限，所以價(jià)格一直上不去。這個(gè)地方價(jià)格低，并不是說(shuō)這個(gè)地方能撿漏，而是本來(lái)就該這樣的價(jià)格。從房產(chǎn)升值的角度來(lái)看，這個(gè)不是太好的升值產(chǎn)品。如果考慮房產(chǎn)升值，盡量考慮購(gòu)買新一些的房子。如果實(shí)在要購(gòu)買，那就買一個(gè)小區(qū)管理好，戶型、朝向還不錯(cuò)的房源，過(guò)渡一下。北京首套首貸比較珍貴，盡量貸滿，買個(gè)好一點(diǎn)兒的房子。另外，81年的老房子，未來(lái)貸款能力是個(gè)問(wèn)題，如果貸不了多少年款，那價(jià)格就上不去。用200-240左右首付，盡量貸滿，買一個(gè)稍微新一點(diǎn)的。更多詳細(xì)內(nèi)容可見(jiàn)內(nèi)部資料《新房、二手房看房技巧》

4、提問(wèn)：您好，手頭資金200多萬(wàn)，純投資，工作在杭州，杭州和廣州黃埔區(qū)都有房票，杭州首付6成，廣州首付4成，看好杭州市余杭區(qū)未來(lái)科技城和廣州市黃埔區(qū)科學(xué)城，投資買哪里收益好？有推薦的具體樓盤嗎？

回答：您好，杭州未來(lái)科技城和廣州黃埔區(qū)都是值得購(gòu)買的區(qū)域，因?yàn)槎际欠浅Ｖ攸c(diǎn)城市重點(diǎn)板塊，人口、產(chǎn)業(yè)等基本面都沒(méi)有問(wèn)題。當(dāng)前杭州未來(lái)科技城價(jià)格已經(jīng)漲起來(lái)了，未來(lái)依舊有價(jià)值，但需要長(zhǎng)時(shí)間持有。如果要選擇這個(gè)區(qū)域投資，首付六成太高，如果能使用全款買入后抵押貸款，弄個(gè)20年的那種，那么可以考慮入手。而廣州黃埔區(qū)前短時(shí)間開(kāi)始就已經(jīng)開(kāi)漲了，未來(lái)短期內(nèi)還會(huì)上漲，安全性較高，可以考慮入手，選擇地鐵附近的品質(zhì)小區(qū)即可。

5、提問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)無(wú)錫現(xiàn)在是什么情況，蘇州都降了，無(wú)錫今年卻借著學(xué)區(qū)房、升學(xué)搖號(hào)政策，房?jī)r(jià)又漲一波。孩子開(kāi)學(xué)小學(xué)五年級(jí)，就讀于民辦，但成績(jī)不理想，直升初中有困難，如果要回學(xué)區(qū)，學(xué)區(qū)又是渣校，不甘心。目前就是糾結(jié)要不要買錫東的學(xué)區(qū)房，五年級(jí)就把學(xué)籍轉(zhuǎn)過(guò)去。(不過(guò)錫東的價(jià)格現(xiàn)在也起飛了。)手里現(xiàn)在有兩套經(jīng)開(kāi)區(qū)的安置房，一套自住一套出租，現(xiàn)有存款+公積金一共60萬(wàn)出頭，首付壓力比較大，除非把一套安置房賣了?？鄲乐小?/strong>

回答：您好，無(wú)錫樓市近來(lái)非?；馃?，但是我感覺(jué)未來(lái)半年到一年之間很有可能要進(jìn)入橫盤。學(xué)區(qū)房的話，如果政策不變，那么未來(lái)很有可能價(jià)值依舊高企。我建議可以考慮購(gòu)買學(xué)區(qū)房，因?yàn)橐彩菍?duì)自己子女的一種投資。安置房因?yàn)槠焚|(zhì)環(huán)境都比不上一般商品房，房?jī)r(jià)成長(zhǎng)跑輸大盤，如果沒(méi)有其他考慮，也可以嘗試將安置房給置換成品質(zhì)商品房。

6、提問(wèn)：你好，麻煩請(qǐng)教下，在南京計(jì)劃置換總價(jià)400多萬(wàn)的改善盤，目前未婚。最近看望江磯比較火，請(qǐng)問(wèn)這個(gè)板塊，今年購(gòu)買是否值得，還有其他板塊推薦嗎？?jī)?yōu)先搖號(hào)新盤還是次新房呢？因?yàn)轭A(yù)計(jì)近一兩年工作會(huì)有變動(dòng)，所以難以工作地來(lái)決定優(yōu)先順序。年前行動(dòng)還是等年后看工作是否變動(dòng)再買比較好呢

回答：您好，南京進(jìn)來(lái)比較火，其實(shí)我們?nèi)ツ昴甑椎侥瓿蹙鸵恢苯ㄗh購(gòu)買。土拍是南京火熱的一大原因，務(wù)必多注意。望江磯還可以，可以考慮看看！板塊選擇的話，盡量選擇整體土拍火熱的區(qū)域。建議搖號(hào)一直搖著，然后邊看次新房，不要買老房子。最近不是出了新政策嗎，我建議最近先觀察一周，然后再做決定。我認(rèn)為新政策影響不是太大，如果真的如此，其實(shí)可以先買房了。