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       一、居民構(gòu)成【新街口史話】

      第一批居民是住在新街口胡同、平房里的原住民。祖上就能住新街口的，不少人是旗人（正紅旗和正黃旗的部分）。著名作家老舍先生就出生在這附近，他作品中很多描寫老北京城風(fēng)貌的片段也是取材于新街口（推薦小說《正紅旗下》）。就像這部小說里寫的那樣，從清朝末年到解放前，很多旗人沒有硬核謀生能力又看不上漢人干的苦力活，生活日漸拮據(jù)。2000年前后建設(shè)的新街口西里幾個(gè)回遷房小區(qū)，也都以原住民居多。

      第二批居民是50-90年代搬入新街口地區(qū)樓房的居民。有建材集團(tuán)、中海油、全國政協(xié)、中直機(jī)關(guān)、機(jī)械部、工信部、社科院、國開行等單位先后在新街口建了板樓、塔樓的宿舍。這批居民以體制內(nèi)重要單位公務(wù)員、知識(shí)分子、技術(shù)專家居多。

     第三批居民是2000年后高檔商品房小區(qū)的業(yè)主。2000年后，新街口地區(qū)也興建了幾個(gè)商品房小區(qū)。熙府桃園、官園八號(hào)、西派國際公寓等一批高檔商品房吸引了全國各地富裕人群來此置業(yè)（當(dāng)時(shí)不限購）。不少金融街白領(lǐng)因?yàn)榈乩砦恢媒?，也選擇了買這片的商品房。

       二、規(guī)劃情況

       從規(guī)劃看，未來新街口地區(qū)待完善補(bǔ)充的基礎(chǔ)教育設(shè)施點(diǎn)位有約 5處，總體體量不小的，如果規(guī)劃順利實(shí)現(xiàn)，將來新街口地區(qū)的教育設(shè)施密度高于全區(qū)平均水平。另新街口地區(qū)的大量平房，從首都核心區(qū)控規(guī)來看，拆遷建高樓的可能性幾乎為0。這片區(qū)的規(guī)劃要求是保持目前這種古樸的街區(qū)風(fēng)貌。未來幾年街區(qū)發(fā)展可能不會(huì)有風(fēng)格上的太大變化。

      下圖截取自首都核心區(qū)控規(guī)。

     三、教育資源

    （一）小學(xué)篇

       新街口學(xué)區(qū)有小學(xué)4所，即黃城根小學(xué)、實(shí)驗(yàn)二小玉桃園分校、志成小學(xué)、京師附小。特點(diǎn)是有一所頂牛小學(xué)-黃城根小學(xué)（官園校區(qū)），其他三所都是比較弱的普小。沒有傳統(tǒng)意義上的優(yōu)質(zhì)校、準(zhǔn)牛小或者2014年教改之前常說的一流二類、二流一類（區(qū)重點(diǎn)水平學(xué)校）。小學(xué)兩級(jí)分化比較明顯。2021年-2023年調(diào)劑風(fēng)險(xiǎn)都不大，可以說整個(gè)新街口學(xué)區(qū)是買了就能上、接收周邊學(xué)區(qū)調(diào)劑、學(xué)位比較寬松的區(qū)域。

     下面是小學(xué)的位置：

      黃城根小學(xué)（官園校區(qū)）：頂級(jí)牛小二、育、黃之一的黃。2014年教改黃城根小學(xué)合并了一個(gè)小學(xué)形成了黃城根小學(xué)官園校區(qū)。經(jīng)過這些年的發(fā)展，已經(jīng)完全跟黃小本部融合。小升初跟什剎海派位。出房率低，2021-2023年調(diào)劑風(fēng)險(xiǎn)小。整個(gè)黃小一年招生規(guī)模17個(gè)班。

    實(shí)驗(yàn)二小玉桃園分校：普小，2014年教改后的掛牌校，實(shí)驗(yàn)二小本部對(duì)這里的扶持很有限。2021-2023年調(diào)劑風(fēng)險(xiǎn)小。

     志成小學(xué)：直升校，合并了原來兩個(gè)很弱的小學(xué)，2014年教改后80%直升35中。35中初中部相對(duì)高中部的水平要弱一些。招生規(guī)模12個(gè)班左右，屬于直升校里目前招生規(guī)模最大的，有80%直升改成定額直升的風(fēng)險(xiǎn)。

     京師附?。浩招?，收非京籍調(diào)劑，可見學(xué)位有多寬松。

    （二）初中篇

       新街口學(xué)區(qū)有可選擇初中8 所，即四中、35中、161中學(xué)、三帆中學(xué)、實(shí)驗(yàn)分校、13分什剎海校區(qū)、13分誠毅校區(qū)，教院附中。其中四中、三帆、實(shí)驗(yàn)、161都是市重點(diǎn)牛校，35中和13分兩個(gè)校區(qū)姑且算作中檔初中，教院附中是本區(qū)域墊底校，知名坑校。13分誠毅目前第一批學(xué)生還沒中考，只是暫時(shí)估算成中檔初中。

    （三）小升初情況

       新街口地區(qū)小升初走向特點(diǎn)是比較分散，去8所中學(xué)每一所的人數(shù)都不算太多。如果把13分誠毅校區(qū)暫且估測(cè)為一所中檔初中，那新街口地區(qū)應(yīng)該有20%+學(xué)生小升初可以去四中、三帆、實(shí)驗(yàn)、161這一檔的市重點(diǎn)。超過50%以上學(xué)生小升初至少能去中檔及以上初中。

     新街口小升初最大的問題在于新街口小升初下限-教院附中目前幾乎是整個(gè)北片最弱的初中。不過萬幸教院附中招生規(guī)模不算太大，也就總共能接受片區(qū)內(nèi)10%-20%的學(xué)生。

    （四）未來發(fā)展趨勢(shì)

      2021-2023年，新街口學(xué)區(qū)是接受德勝、展覽路等學(xué)區(qū)溢出生源的主要片區(qū)，這批生源的到來會(huì)促進(jìn)新街口學(xué)區(qū)發(fā)展。但入學(xué)高峰期過后，這里可能發(fā)展又不會(huì)那么快了。三所普小不太可能因?yàn)樯措A段性改善，就在五年甚至十年內(nèi)全都發(fā)展成牛小。新街口未來的發(fā)展趨勢(shì)是很緩慢的變好，zf將來可能再向這里投入些優(yōu)質(zhì)教育資源。

      四、房源情況

      筆者嘗試通過LJ網(wǎng)站顯示的房源來分析一下房源數(shù)量，可在選房過程中做個(gè)大概參考。新街口、官園等關(guān)鍵詞能找到新街口地區(qū)的房子。

     必看好房標(biāo)簽是LJ標(biāo)注的靠譜誠心賣的房子，很多僵尸房源掛在網(wǎng)上好幾年，不一定誠心賣，不再多分析。現(xiàn)在這個(gè)行情下，能掛3-6個(gè)月以上不成交的房子，基本是不誠心賣或者有暗病了（產(chǎn)權(quán)糾紛、繼承公證、兇宅、噪音、嫌惡設(shè)施、沒法交易、沒辦上市、房主事兒逼等等）。

     從LJ網(wǎng)站看，2021年5月25日，標(biāo)記為西城區(qū)普通住宅的房屋2499套，其中必看好房293套。

     在這個(gè)范圍內(nèi)，再搜索標(biāo)記為新街口、官園的必看好房12套左右。

     所以目前新街口學(xué)區(qū)靠譜在賣房子占了全西城靠譜在賣房子的4%左右。全西城有11個(gè)學(xué)區(qū)，這個(gè)出房量是低于平均值的。新街口地區(qū)低層板樓多，塔樓和高密度小區(qū)少。大部分靠譜在賣的房子都是普通公房小區(qū)的房子。

     五、樓盤和小區(qū)點(diǎn)評(píng)

     （一）高檔商品房

    熙府桃園：二環(huán)邊上的高端盤，2棟高層板樓，出房率低，北邊一排離二環(huán)太近了，有噪音。小區(qū)環(huán)境很不錯(cuò)。

     官苑8號(hào)：車公莊附近的名盤，一居室的熱度堪比豐匯園的占坑一居。次新，環(huán)境還行，單價(jià)率創(chuàng)新高。

   （二）品質(zhì)較好小區(qū)

     國英園：1998年前后國開行分的房子，板樓小區(qū)，密度低，中大戶型都有，離車公莊地鐵站不遠(yuǎn)。60+p的小兩居到100p+的大三居都有。

     冠英園：1998年前后幾個(gè)銀行單位分的房子，板樓和板塔結(jié)合都有。戶型從一居到四居都有。有些兩居室是東西朝向的。不全是正南正北戶型。

      官園公寓：2000年前后的小區(qū)，里面有某部的央產(chǎn)房。8棟板樓，低密度，中大戶型居多?，F(xiàn)在掛出來的唯一一套2000w+。

   （三）普通老房子

      蔥店胡同/西直門南大街附近塔樓：80年代中直、社科院等一些單位分的房子，中小戶型居多。外立面每隔幾年zf會(huì)給刷一下。離二環(huán)太近的位置有噪音。

      新街口西里一二三區(qū)：回遷房小區(qū)，低層板樓。2000年后的房子。戶型比老小區(qū)公房要大，一居室50-60p+，兩居70-80p+。所以起步價(jià)也不便宜了。

      如意里：80-90年代的老房子，低層板樓。外立面粉刷過看著還行。一居室40p+，兩居-三居60-70p，比較實(shí)用。

       富國里：99年前后的小區(qū)，中大戶型居多。低層板樓。

      后桃園：60年代之前的房子也有一些，低層板樓。小兩居室50p+。

      前半壁街：80年代的小區(qū)，板樓戶型類似如意里。

      玉芙胡同、北順城街11號(hào)：50-60年代的老房子。小兩居室可以做到50p+。北順城街11號(hào)還有90-110p的大戶型，可惜戶型不太方正。

    六、選房貼士

      1.新街口西里一二三區(qū)頂層有些原住民會(huì)自建房屋，房子實(shí)用面積比房本上大，但這種自建是不合法的。買頂層、一層的請(qǐng)擦亮眼睛，看房本計(jì)算真實(shí)面積和估測(cè)價(jià)格。

       2.國英1號(hào)屬于特殊的公寓樓，可以落戶上學(xué)，但是實(shí)際里面戶型偏大，格局更適合商用辦公。跟德勝的華X大廈之類的一個(gè)性質(zhì)。是一種特殊的住宅。謹(jǐn)慎選擇，這類房屋一些有將來不讓落戶的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

       3.標(biāo)注在官園附近的房子需要仔細(xì)核對(duì)一下，有些房源也許在二環(huán)外側(cè)，屬于展覽路。

       4.文慧園、五月華庭、小西天等位置的房子屬于海淀，不屬于西城。

       5.經(jīng)適房交易比商品房和公房多一筆費(fèi)用，需要注意。

       6.此片區(qū)老房子較多，為了上學(xué)而來的朋友，在開始交易前，如果能溝通好可以讓房主帶著房本去派出所核查一下戶口。避免交易中發(fā)現(xiàn)房內(nèi)有遷不走，且與房主無社會(huì)聯(lián)系的“陳年戶口“在房子里面。

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