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1、提問：你好，請(qǐng)教現(xiàn)在預(yù)算一千萬左右投資，大概率最遲23年年底前需要賣出買入小升初學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在適合投資哪些樓盤和什么戶型？有什么其它更詳細(xì)的建議嗎？謝謝

回答：你好，我認(rèn)為有兩個(gè)選擇：1、熱點(diǎn)板塊次新?lián)炻┓?，目前望京、朝青都有一些機(jī)會(huì)，盯著那些被熱炒的小區(qū)即可，有回調(diào)的空間和撿漏的機(jī)會(huì)。當(dāng)下就可以考慮看房，逆市場(chǎng)操作。2、如果沒有撿漏的機(jī)會(huì)，還不如就直接考慮小升初的房子，畢竟北京短期一兩年行情機(jī)會(huì)小，投資收益低，如果不撿漏，反而收益一般。北京買房，我最擔(dān)心的就是大家以為隨便買房未來都能賺錢，這是當(dāng)前最大的誤區(qū)。

2、提問：京爺您好，望春園、國(guó)風(fēng)美唐和融澤嘉園的兩居相比，更推薦哪個(gè)小區(qū)一些？現(xiàn)在這幾個(gè)小區(qū)價(jià)格還算高位么？適不適合入手了？

回答：你好，這里面國(guó)風(fēng)美唐相對(duì)優(yōu)質(zhì)一些，居住品質(zhì)和升值性都有保證，而且物有所值，可以優(yōu)先考慮。現(xiàn)在有價(jià)格回調(diào)，性價(jià)比高的房源，也是可以考慮的。如果沒有回調(diào)的房源，還是得慎重。

3、提問：京爺，有人說北京明年底將迎來升溫，你怎么看？

回答：在北京，甚至在全國(guó)，能預(yù)測(cè)到半年以上的市場(chǎng)的人都是瞎說的，除非他知道半年以后的政策。畢竟中國(guó)的樓市完全是政策下的市場(chǎng)行為，預(yù)測(cè)不了政策，就沒法預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)走勢(shì)。

4、提問：京爺，請(qǐng)問西紅門區(qū)域怎么樣？升值和流通性如何？

回答：你好，和北面比起來，西紅門板塊還是差了一些，配套一般，也沒有什么產(chǎn)業(yè)，屬于非高薪產(chǎn)業(yè)外溢和本地人群多的板塊。升值性和流通性還是相對(duì)一般一些，比如這次北面很多區(qū)域上升大概20%左右，這里也就是5-7%左右，當(dāng)然資金不足或者在附近工作，倒是可以考慮

5、提問：① 首套，在達(dá)官營(yíng)上班，我老公在798，未來可能會(huì)去中關(guān)村，現(xiàn)在只有2人，未來1-2年考慮生寶寶。剛需上車，首付在170萬以內(nèi)，至少2居，最好能兼顧保值性，您有沒有推薦？

② 最近在看芳園里、麗都職工公寓的房子，您感覺對(duì)于我們來說是否合適？這兩個(gè)小區(qū)房?jī)r(jià)趨勢(shì)如何？

③ 富華家園的房子我們也有在看，但地理位置上差一些，不過房子新一些，這個(gè)小區(qū)您感覺怎么樣？

回答：① 既然你的老公在798，而且未來可能會(huì)換到中關(guān)村，那還不如選一個(gè)安貞、惠新西街、西壩河之類的板塊，配套齊全，保值性也還不錯(cuò)，而且如果換工作了，上班也方便。你的預(yù)算可以考慮小兩居，盡量找管理好點(diǎn)兒的就行，比如西壩河?xùn)|西里獨(dú)立管理的房子。

② 芳園里有點(diǎn)兒老，麗都職工公寓稍微好點(diǎn)兒。這里的房子除了離你老公近一些，其他沒有什么太大的優(yōu)點(diǎn)，升值性一般，畢竟整個(gè)板塊都不行，又不是稀缺次新。

③ 富華家園，小區(qū)不太突出，而且交通對(duì)其價(jià)值影響較大，而且你們也得考慮通勤的問題。

6、提問：京爺好，想買海淀清河板塊小一居室，總價(jià)可接受550萬以內(nèi)，是二套占海淀學(xué)籍讀初中同時(shí)兼顧投資，考慮當(dāng)代城市家園一居室都是開間，強(qiáng)佑府學(xué)上院是正規(guī)一居室，投資角度這兩個(gè)小區(qū)哪個(gè)更好一些？清河西二旗板塊有其他適合小區(qū)京爺有推薦嗎？謝謝。

回答：你好，從小區(qū)的角度來看，當(dāng)代城市家園還是強(qiáng)一些，交通、配套、板塊、環(huán)境都o(jì)k。強(qiáng)佑府學(xué)上院周圍環(huán)境一般，賣的適合都還有一些費(fèi)勁。不過未來有可能隨著地鐵的開通、學(xué)校潛在的變好有些潛力。當(dāng)然，求穩(wěn)的話，還是選擇當(dāng)代城市家園。

7、提問：你好?？們r(jià)650萬以內(nèi)。希望找次新小區(qū)20年以內(nèi)的，希望房子結(jié)構(gòu)好一點(diǎn)，目前目光集中在北苑和立水橋，有以下幾個(gè)糾結(jié)的小區(qū)：

① 老北苑這邊，望春園等一系列園，塔樓人口密度過大，擔(dān)心樓損耗太大，品質(zhì)下降過快。這個(gè)擔(dān)心對(duì)嗎？

② 新北苑感覺沒有能拿得下的二居，有沒有建議的小區(qū)？

③ 立水橋挑中了兩個(gè)小區(qū)：北京北和明天第一城五號(hào)院。這倆小區(qū)您怎么看？哪個(gè)值得入手呢？

你好，我的回答如下：

① 老北苑價(jià)格不如新北苑的原因就是樓齡老，密度大。不過畢竟價(jià)格低，也不算老破小，受眾人群還是不錯(cuò)的，不用擔(dān)心。特別是望春園新一些，有稀缺性，保值性和升值性都不錯(cuò)。

② 可以重點(diǎn)看看中國(guó)鐵建國(guó)際城，應(yīng)該有小兩居選擇，還不錯(cuò)。

③ 兩個(gè)各有優(yōu)缺點(diǎn)吧，教育方面都是【菜雞互啄】，都差不多?？傮w來看，可以重點(diǎn)考慮北京北，熱度高一些。

8、提問：京爺您好：請(qǐng)您對(duì)比3套兩室一廳住房，從保質(zhì)增值與居住角度分析，在西站附近上班，謝謝！

① 首科花園 ②麗澤景園  ③萬年花城2期商品房。

回答: 你好，這幾個(gè)小區(qū)各自有各自的特點(diǎn)：

① 首科花園，小區(qū)還不錯(cuò)，居住人群素質(zhì)高，不過交通有些不方便，限制了其價(jià)值。但總體來看，還是值得考慮的。

② 麗澤景園，優(yōu)點(diǎn)是新，交通方便。但畢竟是安置房，小區(qū)環(huán)境、管理、居住人群等方面都是一般的，總得來看是居住體驗(yàn)一般，保值倒ok，麗澤概念溢價(jià)高了一些。自己住的話，不是太建議，如果資金優(yōu)先，倒也可以看看。

③ 萬年花城商品房自然是不錯(cuò)的，在周圍比較稀缺，交通方便，環(huán)境也還可以，居住屬性和升值屬性都o(jì)k?？梢詢?yōu)先選擇。

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