點擊領取>>>北京小升初語數英筆試面試點招真題、分班考真題、簡歷模板1、提問：650w總價，目前回龍觀板塊有哪些盤值得考慮？融澤嘉園是否溢價過高？國風美唐是否也溢價過高？

回答：你好，這個預算，二手房，一般推薦老掉牙的融澤、金域華府、國風美唐。融澤確實有些溢價，國風美唐我認為還好。目前來看，回龍觀沒有明顯降價的意思，還算比較平穩(wěn)。不過當下有不少新房入市，有一定的分流作用，因此這里未來估計會有一些入手機會，目前不一定要太著急。

2、提問：京爺好，這兩天望京疫情好像又不太樂觀，請問疫情對價格影響大嗎？如果望京疫情變嚴重今年年底到明天過年前后價格會持續(xù)下跌嗎？

回答：要真是非常嚴重，那肯定會有影響，參考去年疫情，結果是：價格回撤，出現不少撿漏的房源。不過我認為疫情控制手段和經驗都大有不同，相信疫情很快就會控制，影響也是短暫、且微弱的。明年的事情誰也說不好。

3、提問：您好，京爺，首套首貸，200w以下首付，工作地點在國貿，想買個小兩居，剛需結婚自主，請問百子灣附近的觀音景原和觀音惠園怎么樣？對比雙橋片區(qū)，這里和雙橋比哪個性價比更高？還有沒有其他推薦？

回答：你好，觀音景園和觀音惠園雖然屬于百子灣附近，但是離百子灣核心區(qū)域還是有些遠，板塊太偏了，價值被割裂了。這幾個小區(qū)熱度一直較低，并不是太推薦。雙橋也是一般吧，五環(huán)外，貸款首先，好小區(qū)遠洋一方又夠不上。我認為還不如看看沿海、炫特之類的小區(qū)，至少流動性和升值性都不錯。

4、提問：京爺你好，想聽聽你對  西城金融街，海淀萬柳，海淀上地的分析，目前有朋友在這幾個搖擺

回答：你好，這幾個板塊人群有點兒不一樣，西城金融街，海淀萬柳都屬于傳統(tǒng)高端板塊，地段屬于黃金地段，人群比較高凈值，教育資源也是非常好的，不同的是，萬柳教育資源相對均衡，金融街教育資源不均衡。海淀上地，屬于被互聯網從業(yè)者撐起來的板塊，屬于逆襲板塊，也比較優(yōu)質，不過人群和積淀還是有些差距?？茨闩笥严埠昧似鋵?。

5、提問：京爺，只有130首付，為了上班近，看來看去只能買南邊 石榴園 大紅門 角門附近的小兩居。請問這邊老破小買了以后會是啥結局。

回答：這個首付，只能犧牲一些產品和地段了，如果買小兩居的話，大概率都是一些老房子了，升值性肯定一般。但是畢竟買房是用來住的，能滿足自己的功能性需求還是排在首位的，預算有限的情況下，升值和功能性都是無法兼得的，也就是說無法十全十美。結局就是：漲得不多。

6、提問：今天看了個高樓層的小一居，采光很棒，但是剛好是那棟樓的管道層，有一根很粗的鐵管沿著客廳頂邊穿過（加壓供暖用的）。房子的層高上倒是留出了管道的位置（屋內實測大概2米85），中介的意思是有足夠高度做包頂，可以既隔音又美觀。經驗實在有限，想請問下京爺或者各位群友，有沒有了解管道層的，是否會有很大噪音？如果做了包頂，會不會存在漏水或者別的風險？以及如果確實會有麻煩，大概折價百分之多少比較合適呢？

回答：你好，不同的小區(qū)不一樣，所以不好完全給出答案。不過一般來說，這種是有噪音和漏水的風險，也會受人介意的。這種最終也會體現在流動性上，也就是說【便宜買、便宜賣】。這個可以根據歷史成交價來對比，跟中介要一份。我認為5%左右的折價估計還是合理的。詳見星球內部資料《北京n大不能買的房產》

7、提問：京爺好！請問百子灣沿海賽洛城和后現代城這兩個小區(qū)，安全價位區(qū)間大概是多少？自己也做了些功課，這兩個小區(qū)都是剛需上車盤，各自優(yōu)缺點也很明顯。基本情況是，SFSD，總預算550左右，兩居優(yōu)先，盡量五環(huán)內，不考慮學校，注重租金和保值增值。京爺有其他合適的小區(qū)推薦么？

回答：你好，一般來說無法直接準確知道安全價位在哪兒，每個小區(qū)每個戶型價格都不一樣。最好的方式就是要一份歷史成交價格，當前成交價格應該比前段時間回撤一些，最近也有一些能撿漏的，可以重點關注。其實后現代城和沿海是我比較推薦的剛需上車盤，雖然品質不突出，但畢竟好地段、次新并不好找，沿海管理也在改善，交通未來也會方便一些。我還推薦朝青炫特兩居，或者國美也有可能有小兩居，或者朝陽雅筑也可以勉強看看，某種程度下有一定的性價比。

8、提問：請問老北苑區(qū)域的天月園如何（現在大概掛牌1400w，157平南北通透平層）？對比倚林佳園1400w，142平南北通透平層呢？哪個更適合入手？（其他小區(qū)年份和綠化密度啥的感覺都差不多）

回答：你好，老北苑各種天字頭的小區(qū)當年熱過一整子，但后續(xù)保值性升值性并不突出，而作為板樓的天月園在這附近算是可以的了，表現ok。不過畢竟是五環(huán)外，板塊還是差了一些。而倚林佳園屬于比較純粹的改善小區(qū)，小區(qū)沒問題，板塊也很好，因此保值性和升值性一直不錯?？傮w來看，我更建議倚林佳園多一些。

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