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1、提問：西山回遷房（門頭馨村，京泉馨苑）和西三旗建材城東西區(qū)，選哪片？想買550萬兩居，先出租，說不定會(huì)自住

回答：雖然西三旗建材城老了一些，但是畢竟板塊、交通還是不錯(cuò)的。其價(jià)值在于高薪產(chǎn)業(yè)外溢，以及昌平郊區(qū)人們對(duì)于海淀學(xué)籍的需求，所以小區(qū)雖然一般，但有價(jià)值支撐。西山回遷房還是太偏了，里面居住的人群很多也是本地人群，未來流動(dòng)性和升值性其實(shí)是受限的，交通差，出租估計(jì)也不容易。

2、提問：京爺，最近再看朝陽學(xué)區(qū)房，看了朝外學(xué)區(qū)的慧忠里，白家莊小學(xué)所在的團(tuán)結(jié)湖一帶，清華附朝陽學(xué)校所在的三新源里，太陽宮的人朝分，近期準(zhǔn)備再全面了解一下。需要賣掉現(xiàn)有房子大約400多萬，不想占用手中存款，之前京爺也說老破小風(fēng)險(xiǎn)考慮入手最小戶型，覺得很有道理。考慮學(xué)校和未來租房舒適度，想問問哪個(gè)區(qū)域性價(jià)比更好一些？

回答：從學(xué)校來看，肯定是朝外學(xué)區(qū)和人朝強(qiáng)一些，但是熱度太高，人滿為患，有一定的風(fēng)險(xiǎn)性?，F(xiàn)在價(jià)格也降得挺低的了，當(dāng)然還有一些下行空間。如果小孩好多年后才上學(xué)，倒是可以考慮。至于居住環(huán)境，還真挺一般的，這也是沒辦法的事情。白家莊小學(xué)，倒是朝陽傳統(tǒng)的好學(xué)校，總體來看，是有性價(jià)比的。清華附朝陽，差一些，未來似乎也在進(jìn)步，安全性比較高?？丛蹅兊钠谕盗?，要是期望值不是太高，白家莊倒是可以考慮的。小孩多年后上學(xué)的話，也可以考慮慧忠里。

3、提問：京爺好，紫竹院周圍哪個(gè)小區(qū)生活品質(zhì)哪個(gè)更好些？

回答：你好，可以重點(diǎn)看看車道溝南里，建設(shè)部大院，紫竹院南路4號(hào)院，車公莊西路20號(hào)院。詳見星球內(nèi)部資料《這些二手房跑贏大盤》

4、提問：京爺您好，我們目前在望京兩居。想要換房，子彈有限，賣了房子加上貸款應(yīng)該能接受九百萬左右的房子，換房要兼顧孩子上學(xué)和居住，我們目前都在望京工作，相對(duì)比較穩(wěn)定。比較糾結(jié)的是換望京的小三居還是東城的兩居。您有什么建議么？是該在東城還是望京置換？如果東城有推薦的么？希望您給予指導(dǎo)，謝謝?

回答：你好，目前學(xué)區(qū)都不好說，只能說理論上的事情。東城目前比較優(yōu)質(zhì)的還是和平里，而且對(duì)于你來說，上班也相對(duì)方便一些，不過漲得確實(shí)偏多了一些，未來一兩年不能說沒有風(fēng)險(xiǎn)，中關(guān)村萬柳和德勝都是意想不到的暴跌。其實(shí)如果對(duì)學(xué)校追求不高的話，直接在望京就挺好的，居住、通勤、上學(xué)都兼顧了。

5、提問：京爺您好，以下三個(gè)小區(qū)的兩居比較，哪個(gè)更好些？國風(fēng)美唐二期兩限房（南北、全南、東西都有）、公園悅府南向兩居（臥室?。?、融澤嘉園（南北、2期全南無二次采光）。我看現(xiàn)在這三個(gè)小區(qū)價(jià)格都下來了一些，和去年年底比是不是還是高位呀？適合入手么現(xiàn)在？

回答：你好，總體來看，在回龍觀都是不錯(cuò)的小區(qū)，都可以選擇。相對(duì)來說，國風(fēng)美唐和融澤嘉園房子里住著還是強(qiáng)點(diǎn)兒，公園悅府南向臥室太小了一些，住著難受。未來可能還有稍許回調(diào)的空間，但大幅回調(diào)估計(jì)也難?？梢宰冇^察著掛牌量的變化。

6、提問：雙井華騰園作為改善置換的選擇，升值空間怎么樣呢

回答：你好, 華騰園小區(qū)在周圍還是有一定的性價(jià)比的, 小區(qū)雖然密度大, 戶型差了一些, 環(huán)境不算突出, 但對(duì)于小改善客戶來說, 在周圍確實(shí)沒有太多的選擇, 也算是某種意義上的稀缺吧. 升值性尚可, 屬于周圍大盤的類型, 買這個(gè)小區(qū)問題不大, 可以考慮. 

7、提問：京爺，手頭閑錢想買個(gè)房子，主要考慮保值升值，150萬首付，300萬總價(jià)的房子。有推薦么？區(qū)域板塊不挑

回答：你好, 300萬, 如果考慮投資, 能選擇得并不多, 升值性也會(huì)相對(duì)一般. 比如, 我一般會(huì)推薦炫特, 金港國際,之類的, 這是少有的好地段, 低總價(jià)次新小戶型. 或者再積累一些時(shí)間, 加點(diǎn)兒錢, 這樣選擇就稍微多點(diǎn)兒了. 現(xiàn)在買入, 短期收益其實(shí)一般, 非剛需可以考慮理財(cái)，當(dāng)然有性價(jià)比高的或者撿漏的也可以考慮. 京爺一向認(rèn)為，房產(chǎn)投資看中收益，買入時(shí)間點(diǎn)非常重要，北京房產(chǎn)已經(jīng)過了隨便投資的年頭了,邏輯完全變了！當(dāng)然，剛需可不一樣，更多需要考慮的是如何上車！

8、提問：京爺好，2500萬左右的預(yù)算，有推薦的地方么？

回答：你好, 選擇好板塊, 稀缺房產(chǎn)都沒問題. 比如海淀的萬柳, 世紀(jì)城, 四季青的次新, 都是沒問題的, 還有一些零星的板塊內(nèi)稀缺的小區(qū), 比如紫金長安就是一個(gè)不錯(cuò)的選擇. 最近海淀樹村的幾個(gè)項(xiàng)目, 也可以重點(diǎn)考慮.  朝陽這邊, 可以重點(diǎn)看看東湖灣, 保利中央公園等(這幾個(gè)小區(qū)不著急), 朝陽公園附近的泛海等; 西城的中信城, 朱雀門, 一瓶等. 東城的海晟名苑. 以上都能實(shí)現(xiàn)升值和居住兼顧. 

9、提問：京爺，請(qǐng)問常營萬象新天和安貞西里的一居室，哪里更適合投資，保值增值？

回答：你好，這兩個(gè)小區(qū)各有優(yōu)缺點(diǎn)，安貞西里地段好、管理沒問題，但是樓齡老；常營萬象新天，小區(qū)新，有一定的品質(zhì)，地段差點(diǎn)兒。短期內(nèi)，如果不是有硬傷的房子，這兩種選擇的收益可能會(huì)差不多。但是如果把周期拉長，常營萬象新天的樓齡、品質(zhì)優(yōu)勢(shì)會(huì)凸顯出來。

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