1、提問：京爺，看中了一套房，中介催著報(bào)備，這個(gè)會對我產(chǎn)生什么影響呢？麻煩京爺多說兩句關(guān)于報(bào)備、談判的套路

回答：說實(shí)話，套路一直都在，但都得具體情況具體分析。中介催著你報(bào)備，無非是為了：1、給你制造緊張的氣氛；2、試探你。最終目的都是促成交。中介這一行業(yè)賺的就是信息差的錢，很多時(shí)候你還真不太知道真假。比如你報(bào)備后去約談業(yè)主，談的過程中中介給你說后面有好幾個(gè)報(bào)備的呢，你不買，其他人就買了，這是常見逼定套路。正常情況下很難去判斷，除非有一些內(nèi)部中介朋友給你信息，或者你能做一些推理（如果看房的人不多，中介卻說很搶手，那明顯矛盾），或者你也可以直接問中介，能否把最近帶看記錄給分享一下，如果愿意給，那中介人還是比較靠譜的，要是不給，有可能就不想讓你知道太多想套路你。總體來看，我的建議是：要本著房子是否值得買去決定，如果房子有性價(jià)比，且你是剛需，那就可以買；要是房子性價(jià)比不行，管他怎么套路都算了，反正現(xiàn)在市場又不是買不上房；如果不確定是否可以買，那就去找歷史成交價(jià)情況，進(jìn)行參考，至少最近價(jià)格得回撤一些才算合理。

2、提問：京爺你好，想問問你覺得芍藥居9號院怎么樣？主要擔(dān)心樓齡，以及沒有小區(qū)環(huán)境，就幾棟樓，沿街還有噪聲

回答：你好，如果拋除學(xué)校這個(gè)因素，僅從小區(qū)的角度來看，這個(gè)小區(qū)也是比較尷尬，活動(dòng)空間受限、交通一般、靠近高速，并不是太好的選擇。另外，學(xué)區(qū)溢價(jià)也是一個(gè)問題，畢竟對應(yīng)的學(xué)校人滿為患，這個(gè)小區(qū)還不夠強(qiáng)勢，未來也有不確定性（不像某個(gè)小區(qū)業(yè)主強(qiáng)勢一些，學(xué)校還是在小區(qū)里面）。

3、提問：京爺，您好！想請教一下，六層小板樓的五層，即將裝電梯，房價(jià)會比沒裝電梯大概高多少呢？

另外，房子前面一排是飯店，右側(cè)是小區(qū)外的一個(gè)公共廁所，不知道這樣算不算硬傷房？比沒有這些情況的房子，價(jià)格一般會折損多少呢？

回答：裝電梯后，小板樓的五層，從理論上講，應(yīng)該會比原來黃金樓層2、3貴一些，最終成為最好的樓層。高出多少錢不好說，我認(rèn)為5-10%左右都合理。后面一個(gè)問題，那肯定是有硬傷的，飯店使得人員嘈雜，公共廁所也一樣，有人介意。硬傷折價(jià)這種事情還真不好給出具體數(shù)據(jù)，可以翻看歷史成交數(shù)據(jù)，作為參考，如果沒有的話找我微信要。

4、提問：京爺好，之前看您推薦過金港國際這個(gè)小區(qū)，我也關(guān)注了一下。除了因?yàn)闃驱g略長顯得舊一些之外，小區(qū)環(huán)境、密度、配套都不錯(cuò)。似乎普遍認(rèn)為金港是周邊的品質(zhì)改善盤，那買里面的開間或一居用來上車可以嗎？居住體驗(yàn)和升值前景如何？（考慮到總價(jià)以及一居戶型不太理想，個(gè)人更傾向于開間。）

回答：可以的，沒問題。雖然有些人不太喜歡小戶型和開間。但是這類產(chǎn)品還是比較受年輕人和投資客喜歡。大家可以想想，：預(yù)算有限，但又不喜歡老房子，且不需要很大的空間，希望地段好，這是不是很多年輕人的需求。那么問題來了，在東部，能符合這種需求的小區(qū)是不是很少？！而金港國際小戶型在某種程度上滿足了這些需求，因此有其價(jià)值。

5、提問：請問綜合對比，是馬連道達(dá)官營的板塊好還是天壇永定門的板塊好？

回答：你好，從板塊的角度來看，馬連道達(dá)官營板塊還是好一些的，畢竟是西城，熱度一直也挺高，所以保值性和升值性都不錯(cuò)。天壇永定門是近些年開始受一些關(guān)注，主要原因是教育均衡性大趨勢，以及東城學(xué)籍上車屬性和安全性。不過整體積淀還是沒有馬連道達(dá)官營板塊強(qiáng)。

6、提問：您好，在金融街附近上班，剛需購房，首付控制400左右吧，希望離單位近一些，目前月壇三里河附近的老房子還可以買嗎，或者南邊西站的麗水蓮花，璽源臺，這些比較迷茫求指點(diǎn)求推薦

回答：你好，月壇三里河附近的老房子還可以買，現(xiàn)在在去泡沫階段，泡沫去掉了，其價(jià)值就會穩(wěn)固，就相對安全了。麗水蓮花，璽源臺自然可以買，保值性和升值性都沒問題，當(dāng)然學(xué)校相對一般。其實(shí)就看你的需求了，如果現(xiàn)在沒有小孩，或者小孩比較小，對學(xué)校確實(shí)有期待的話，德勝、月壇反而可以考慮，還有一定的降價(jià)空間，未來性價(jià)比會凸顯。廣外最近價(jià)格倒是有些偏高，可以觀望后續(xù)房價(jià)變化情況。

7、提問：京爺好，在北京房價(jià)普漲的背景下，如果通州限購不取消，通州會不會因?yàn)槿狈α魍ㄐ圆粷q或漲幅很小呢？

回答：現(xiàn)在通州樓市就是這個(gè)問題，限購太嚴(yán)格了，內(nèi)生市場又沒有起來。所以整體來看，如果整個(gè)大盤普漲的話，通州很有可能會低于大盤漲幅。但是我認(rèn)為，運(yùn)河核心區(qū)域的幾個(gè)次新有望實(shí)現(xiàn)較好的漲幅。因?yàn)檫@個(gè)地段實(shí)在太稀缺了，大部分人都知道這里有價(jià)值，大家都盯著，所以到時(shí)候肯定是能走一個(gè)不錯(cuò)的行情。事實(shí)上，這幾年，北京樓市一直是分化的狀態(tài)，有漲的，有跌的，只有摸清楚了其內(nèi)部邏輯才能選對有價(jià)值的房產(chǎn)

8、提問：京爺，你好。資金有限，看了安貞西里小區(qū)，環(huán)境地段都很好，但房子太舊太老了。請問京爺，偏重于投資，安貞西里的小房子和富力陽光的大房子哪個(gè)更保險(xiǎn)一些？

回答：您好，我經(jīng)常推安貞西里，是因?yàn)榈囟魏?、環(huán)境還行、管理還行，但是因?yàn)闃驱g的問題，所以比較適合自住和保值，未來大概率不會有坑，能跟上或者略微超過大盤，但并不是太合適投資，因?yàn)橛衅渌胤竭x擇。富力陽光小區(qū)是新，但是有點(diǎn)兒偏，我認(rèn)為保值沒問題，但是升值屬于比較滯后的那種類型，也就是大盤起來后，它才能跟著走。當(dāng)前，我認(rèn)為投資熱點(diǎn)可以朝著麗澤或者麗澤外溢看，這是短期內(nèi)確定性比較高的區(qū)域。

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