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1、提問(wèn)：京爺，請(qǐng)教您，首付金額差不多的兩套房，都是滿五唯一，室內(nèi)面積感覺(jué)差不多大，五環(huán)外的天暢園頂層?xùn)|南向162平，略微改造即可，四環(huán)外的望京麗港美度無(wú)電梯頂層南北通透138平，需重新裝修，選哪個(gè)比較保值？另外，最近感覺(jué)各板塊都新上了不少大戶型，和房產(chǎn)稅預(yù)期有關(guān)嗎，建議繼續(xù)觀望嗎？

回答：你好，這兩個(gè)都差點(diǎn)兒意思的小區(qū)，天暢園小區(qū)本來(lái)升值性就有些一般，頂層更是需要慎重。望京麗港美度，小區(qū)熱度較低，活動(dòng)空間很有限，很多人都不知道這個(gè)小區(qū)，頂層也是比較尷尬。總體而言，望京板塊稍微好一些吧。目前大戶型確實(shí)在增加，主要是：1、大家對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期差了一些。2、交易鏈條打斷，放貸慢，改善成交肯定差。3、經(jīng)營(yíng)貸被嚴(yán)查，杠桿額能力差。所以總體來(lái)看，除了學(xué)區(qū)房，改善盤(pán)下降得多一些（當(dāng)然也得具體樓盤(pán)具體分析）。

2、提問(wèn)：京爺，你好，天通苑社區(qū)很多，該怎么選擇呢？東苑幾個(gè)區(qū)怎么樣？

回答：天通苑社區(qū)非常大，最好的是中苑，價(jià)格也高，然后口碑還不錯(cuò)的是北二，環(huán)境好一些。另外西一區(qū)也還不錯(cuò)，是天通苑最早的樣板小區(qū)。天通苑東這些年受一些關(guān)注，主要是新地鐵的原因。東這三個(gè)區(qū)其實(shí)都差不多，東三36-63號(hào)樓相對(duì)好一些，樓體造型設(shè)計(jì)好點(diǎn)兒，其他沒(méi)有太大的區(qū)別，整體環(huán)境都相對(duì)一般，停車(chē)難了點(diǎn)兒。三個(gè)區(qū)整體漲幅不是太突出，東三區(qū)靠近地鐵，可以稍微重點(diǎn)選擇。

3、提問(wèn)：京爺您好。家里兩人工作在朝陽(yáng)門(mén)和東單，周邊有哪些值得關(guān)注的自住改善盤(pán)呢？重視通勤不考慮學(xué)區(qū)，目標(biāo)是1000w以下的三居。

回答：你好，現(xiàn)在整體趨勢(shì)向下，所以未來(lái)還是有不少機(jī)會(huì)的。我比較推薦四惠東恒時(shí)代二，金地名京，凱德錦繡，朝青華紡易城。這些三居都是1000出頭，未來(lái)有可能可以1000左右，可以重點(diǎn)關(guān)注。除了，這些，就得下一個(gè)檔次了。

4、提問(wèn)：京爺您好，對(duì)于同樣價(jià)錢(qián)來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)回龍觀的次新二居室和舊一點(diǎn)的小區(qū)的三居室，哪個(gè)更容易保值，如果二居室以后有換房成本，而三居室不換房呢？

回答：僅僅是房產(chǎn)升值性來(lái)說(shuō)，肯定是次新二居室強(qiáng)一些，原因很簡(jiǎn)單：1、回龍觀有大量的非次新經(jīng)濟(jì)適用房，這樣使得次新盤(pán)顯得比較有稀缺性，特別是次新商品房。這個(gè)從以往的數(shù)據(jù)就可以看出：那幾個(gè)次新商品房漲得非常不錯(cuò)。2、雖然很多人都希望盡量大，但是次新兩居的總價(jià)比較合適回龍觀的定位，回龍觀的人群基本上是屬于剛需上車(chē)客，兩居的功能性和總價(jià)比較符合他們有限預(yù)算下的需求。所以次新兩居的流通性非常好。不過(guò)，換房確實(shí)是有成本的，如果很快就有住不下的困擾，那選擇舊點(diǎn)兒的三居也是可以的。

5、提問(wèn)：你好，潤(rùn)澤悅溪的中高層南北和世華龍樾的中高層南北，價(jià)格相差無(wú)幾，面積潤(rùn)澤悅溪能大出10平米，從板塊和發(fā)展?jié)摿ι峡矗恢涝撨x哪個(gè)。

回答：雖然兩個(gè)都非常不錯(cuò)，但世華龍樾畢竟在海淀，而且在周?chē)鷮儆诒容^稀缺地存在，相對(duì)于次新扎堆的新北苑，潛力還是更大一些。

6、提問(wèn)：京爺好，作為剛需房居住sfsd，預(yù)算+貸款1300w，想看看能保值的二手房和新樓盤(pán)。在東三環(huán)工作，希望樓盤(pán)在東、東北或東南?？傊ㄇ?gt;小區(qū)環(huán)境>學(xué)區(qū)。性價(jià)比越高越好。

另外請(qǐng)教下，凱德錦繡、和光悅府與東三金茂府分別如何？

回答：你好，不知道你想買(mǎi)幾居，從性價(jià)比來(lái)看，可以重點(diǎn)看看：a派公寓，樂(lè)成國(guó)際，富力城D區(qū)（估計(jì)兩居），首城國(guó)際，凱德錦繡，潤(rùn)楓水尚，天鵝灣，望京上京新航線。凱德錦繡小區(qū)品質(zhì)和環(huán)境還不錯(cuò)，可以考慮考慮。1400的預(yù)算，就沒(méi)必要買(mǎi)和光悅府了，有些浪費(fèi)。東三金茂府周?chē)缑孢€是差了不少，性價(jià)比低了一些。

7、提問(wèn)：想問(wèn)下朝青的朝陽(yáng)園，朝陽(yáng)無(wú)限和國(guó)美 ，華紡易城，羅馬嘉園，興隆家園比較如何

回答：你好，以下是我對(duì)這幾個(gè)小區(qū)的看法：

① 朝陽(yáng)園，小區(qū)管理還不錯(cuò)，未來(lái)交通還更方便。但是戶型比較一般，得房率低，原來(lái)這個(gè)小區(qū)比較受歡迎，慢慢就沒(méi)落一些。但總體保值還是可以的，性價(jià)比不太高倒是。

② 朝陽(yáng)無(wú)限，對(duì)于剛需盤(pán)來(lái)說(shuō)，品質(zhì)雖然一般，但小區(qū)內(nèi)部倒還ok，就是交通等一般，居住人群素質(zhì)雜一些，價(jià)格一直表現(xiàn)得一般。

③ 國(guó)美，次新剛需盤(pán)，流動(dòng)性代表，升值性不錯(cuò)的小區(qū)。缺點(diǎn)是亂了一些，地鐵遠(yuǎn)點(diǎn)兒。總體來(lái)說(shuō)，是個(gè)剛需不錯(cuò)的選擇。

④ 華紡易城檔次明顯高一些，環(huán)境也不錯(cuò)，屬于改善性價(jià)比較高的盤(pán)。

⑤ 羅馬嘉園，口碑在變差，這些年來(lái)升值性都打折扣，不過(guò)好在位置還不錯(cuò)。

⑥ 興隆家園，剛需上車(chē)盤(pán)，流動(dòng)性很好，未來(lái)地鐵加成，有些潛力。

總體來(lái)看，看你的預(yù)算了，預(yù)算高，選擇華紡，預(yù)算有限的話，選擇國(guó)美，性價(jià)比會(huì)高一些，升值性相對(duì)強(qiáng)點(diǎn)兒。

8、提問(wèn)：提問(wèn)，京爺，朝青板塊有什么推薦的小區(qū)嗎？除了炫特之外的。。首房首貸，首付130-150

回答：你好，還可以重點(diǎn)看看青年匯，小戶型一居室雖然朝向不好，但交通便利，配套成熟，所以一直來(lái)賣(mài)得還不錯(cuò)。

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