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1、提問：京爺您好！現(xiàn)有彩虹城房子想換到海淀西北旺（茉莉園、中海楓漣）或者馬連洼（潤千秋）不考慮學(xué)區(qū)，請問現(xiàn)在適合賣出嗎？另外買入節(jié)點(diǎn)呢？謝謝！

回答：你好，彩虹城的房子漲幅在北京不算突出，如果要賣的話，現(xiàn)在也是考慮出手的。當(dāng)前市場比較適合先賣后買，如果手頭的房子不好賣，或者要降價很多才能賣的話，可以稍微等等，一般年初會好賣一些。最理想的情況是，彩虹城的房子以合理價格正常出手，然后再觀望一下二手房，未來會有比較多性價比高的房源出來，也許能撿個漏，不出其他政策的話，年底前或許會是一個好窗口，最近放貸稍微快了一些，我們需要持續(xù)觀察市場和政策。

2、提問：考慮三居或者四居，覺得遠(yuǎn)洋萬和城、亞運(yùn)新新家園、東湖灣、臻園都不錯?，F(xiàn)在有一些糾結(jié)，請您給指點(diǎn)迷經(jīng)：

① 遠(yuǎn)洋萬和城合適的戶型是兩個房本，房產(chǎn)稅如果出來，這種兩個房本的是不是更難換手？未來可能會跌？

② 亞運(yùn)新新家園我是挺喜歡，環(huán)境好，得房率高，可家里人嫌老嫌周邊沒商業(yè)。

③ 東湖灣各方面都不錯，就是貴。目前是不是有點(diǎn)高位接盤的意思，是不是可以等等。

④ 臻園周邊環(huán)境差一些、采光也需要挑樓層，就是比較新。1-3的學(xué)校好一些，孩子上學(xué)也能兼顧。

您覺得我和家人的想法對么？您覺得哪個或哪兩個可以重點(diǎn)關(guān)注？

回答：① 兩個房本確實(shí)有劣勢，也有人會介意，未來房產(chǎn)稅會有什么影響，得看具體實(shí)施情況。小區(qū)品質(zhì)其實(shí)還挺不錯，流動性不用擔(dān)心。

② 亞運(yùn)新新家園適合比較看中環(huán)境、喜歡安靜的人考慮，這個盤周圍環(huán)境非常不錯，但周圍還是缺少一些生活便利，所以熱度相對低一些。

③ 東湖灣是比較值得考慮的一個盤，屬于區(qū)域標(biāo)桿之一，貴是有貴的道理的，當(dāng)然被投資客熱炒，所以價格有些溢價，不過最近踩盤結(jié)果來看，未來還能回調(diào)一些，建議可以重點(diǎn)關(guān)注。

④ 臻園品質(zhì)管理還可以，密度確實(shí)高了一點(diǎn)兒，如果樓層高一些的話問題不大，最近這個盤潛力還可以，未來阿里就要在附近入駐。周圍的界面可能會稍微變好一些。但總體來看，還是沒有東湖灣優(yōu)質(zhì)。

3、提問：相中幾個小區(qū)，但最近不想入手，打算2年，或者三年后買。您估計漲幅給排排序。分析一下優(yōu)缺點(diǎn)。1.世華龍樾 2.領(lǐng)秀新硅谷3.上林世家（這個貴點(diǎn)，比較吃力）還有啥推薦的樓盤嗎？

回答：你好，這里面，上林世家和世華龍樾肯定是優(yōu)先選擇，畢竟層次還是領(lǐng)先于領(lǐng)秀新硅谷。上林世家和世華龍樾各有優(yōu)缺點(diǎn)吧，一個是朝陽，一個是海淀，一個是五環(huán)內(nèi)，一個是五環(huán)外，差別不會太大，看自己需求來選擇即可，如果看中教育，盡量選擇海淀。當(dāng)然，上面三個小區(qū)升值性都沒有問題，都可以考慮，以往的數(shù)據(jù)來看，世華龍樾比較突出一些。我還比較建議重點(diǎn)考慮橡樹灣，屬于板塊稀缺房產(chǎn)，居住屬性和升值屬性都還不錯。

4、提問：京爺好，首套首付180，在復(fù)興門上班，剛需，想買個小兩居，保值性和流通性盡量好一點(diǎn)。馬家堡附近的房子可以嗎？想著19號線通車以后在金融街站下車通勤也還比較方便?；蛘哂衅渌扑]的板塊嗎？

回答：你好，馬家堡板塊總體來看交通方便，價格低，是小剛需入手較為合適的板塊。不過因為板塊房子偏老，或者房子品質(zhì)偏差，升值性倒是不算很突出。不過預(yù)算有限的情況下，還是值得考慮的。根據(jù)你的情況，還可以往公益西橋走走，富卓苑就是一個流通較好的盤，熱度較高，對于小剛需來說有一定的性價比。或者看看草橋的冬季星空是否有合適的小兩居，整體板塊也還不錯。另外，這種市場下，不排除草橋欣園也有可能有你可以夠得上的小兩居。

5、提問：京爺好，想咨詢一下想買清退的房源應(yīng)該是從什么渠道呢？找中介還是直接去售樓部呢

回答：你好，理論上售樓處是最快的，多跟銷售聯(lián)系，或者多加幾個中介，會更容易第一時間了解到。當(dāng)然，如果直接去售樓處看，往往拿不到返傭，畢竟有人臉識別。所以可能最佳方式還是：找中介去售樓處，然后把接待的銷售微信加上，叫他有房源立即聯(lián)系你。

6、提問：最近通過綠中介買房，簽合同之前只是簡單問了下資質(zhì)情況，也沒有具體審核貸款資質(zhì)，雖然最終沒有出現(xiàn)問題，但總覺得有風(fēng)險，怕有意外貸款批不下來之類的，請問這個流程合理嗎？因為簽合同在前，銀行審核在后，如果最終銀行批貸出了問題，我是否要承擔(dān)違約責(zé)任？

回答：你好，一般來說不會出太大的問題，但不能100%保證，出了問題，中介一般也沒啥責(zé)任，畢竟銀行批貸是銀行的事情，跟他們沒有太大關(guān)系。所以你需要自己多上心，跟中介溝通自己的情況，確保后續(xù)都順利一些。

7、提問：您好，東五環(huán)綠城沁園這個樓盤如何，請幫助分析下，謝謝！

回答：你好，這個盤作為剛需盤，在當(dāng)下的朝陽還是有一定的稀缺性的。優(yōu)點(diǎn)是有小戶型，地鐵盤。缺點(diǎn)是周圍界面稍微差了一些，有些房源可能會有些噪音問題。不過總體來看，這個盤的小戶型還是比較有價值的，畢竟低總價小戶型在朝陽真不多，而且新房杠桿高，有其性價比。

8、提問：京爺好。最近在看大望路附近的上車盤，感覺后現(xiàn)代城樓齡、位置和配套都相當(dāng)優(yōu)越，但是價格卻是周邊小區(qū)的洼地，是有什么硬傷嗎？如果5年后置換好不好出手，升值潛力怎么樣？

回答：其實(shí)后現(xiàn)代城是有一定的性價比的，優(yōu)點(diǎn)是地段還不錯，配套很成熟，價格合適，比較適合剛需上車。跟周圍的一些品質(zhì)小區(qū)比起來確實(shí)差一些，比如密度高，管理差了一些。但一分錢一分貨，對于剛需來說還是有性價比的，升值至少能跟著大盤。流動性較好，未來置換不用擔(dān)心不好賣的問題。

9、提問：京爺您好！昨天咨詢過您，兩人一個在望京，一個在西北旺，想入1000萬左右三居，您給推薦了中間的15號沿線。最近我們也看到了新北苑的世華泊郡、潤澤公館、中鐵國際城、福熙，以及亞奧金茂悅，想問下您覺得這幾個小區(qū)怎么樣呢？跟我們需求的契合度高不高？想兼顧自住品質(zhì)和升值。

回答：你好，新北苑肯定是一個非常不錯的板塊，對于你們來說，其實(shí)也是可以接受的板塊，我昨天也想推薦來著。推薦理由也比較簡單：這個板塊整體界面非常不錯，而且都是品質(zhì)好的次新小區(qū)，這種板塊在北京不是太好找。而且新北苑接受五環(huán)里以及望京的外溢，所以升值性一直非常突出?？傮w來看，居住和升值都能兼顧。這里面除了世華泊郡稍微差點(diǎn)兒意思，其他都是非常不錯的小區(qū)。另外，亞奧金茂悅品質(zhì)很好，就是周圍差點(diǎn)兒意思.

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