1、提問：京爺您好。我有一套貸款房，但只上了配偶征信。家庭有些富余資金，考慮買二套，看中了350萬左右的標(biāo)的。由于北京二套門檻太高，現(xiàn)有資金夠不上，jlh雖然能解決首付但我個人流水滿足不了月供條件。您看這個情況是等幾年多積累積累，還是趁市場穩(wěn)定找親戚朋友借些錢？

回答：你好，如果是自己確實剛需要住，建議還是考慮借錢找時機上車；如果是單純想投資，那沒必要太折騰自己，未來北京普通房產(chǎn)的投資套利價值其實不會很大，除非遇到行情，而且即使有行情，也不會像以往行情那樣翻番了。如此一來，純投資，沒有行情的痕跡或者撿漏的機會，沒必要強上，可以先積累積累錢，邊看邊觀望。

2、提問：京爺您好。我們工作單位在知春里和車公莊（主要考慮車公莊，因為知春里的工作可能會換），首房首貸，用預(yù)算600-650左右最高不能過700，兩室的房子。考慮自住，因為打算要小孩所以多少要考慮些學(xué)區(qū)。京爺在朝陽和海淀有什么推薦的嗎？

回答：你好，如果是考慮上班方便的好地段的話，不超過700萬預(yù)算，應(yīng)該是以老房子為主。如果考慮教育，可以往西邊看，看看學(xué)區(qū)溢價不太高的花園村之類的房子。當(dāng)然目前海淀學(xué)區(qū)政策比較不穩(wěn)定，先上車也可以，找環(huán)境還不錯的小區(qū)即可，比如往西邊恩濟里，往上走文慧園、北影小區(qū)等，學(xué)校倒是相對一般，但居住還是相對比較舒服的。朝陽的話，就考慮考慮亞運村嘉銘吧，有些教育資源，板塊也還可以。

3、提問：京爺你好，總預(yù)算850左右，首套首貸，中關(guān)村上班，目前看了一套清河的房子，怡美家園，南北通透的兩居，板樓4層，無電梯。感覺主要缺點是小區(qū)老了點，2021年的，老小區(qū)，物業(yè)有點差。不過綜合來看，感覺還可以，離地鐵近，對口學(xué)校實驗二小。請問下，后續(xù)從升值考慮，這種2001年的老小區(qū)，現(xiàn)在值得入手嗎？主要是擔(dān)心如果我后期出手，估計房齡有個30年了，不好賣?；蛘哌@個預(yù)算，在清河，上地，永泰這塊還有沒有值得推薦的小區(qū)？

回答：你好，怡美家園，優(yōu)缺點都比較清晰：比較早的社區(qū)，板塊、交通、配套都不錯，但隨著樓齡的增加，確實有些慢慢衰弱的跡象。不過總體來看，小區(qū)所處板塊還是非常優(yōu)質(zhì)，價值其實是有支撐的，未來流通性不算是大問題，至少保值問題不大。其實周圍的上林溪、領(lǐng)秀新硅谷等，還有西小口萊圳家園，都是不錯的選擇。

4、提問：京爺好，最近看圓明園西路2號院和廠洼這二個片區(qū)，2號院新一點，廠洼是84年小區(qū)，小二居58平左右，在學(xué)區(qū)，升值和未來流通性三個方面請您分析一下。

回答：你好，學(xué)區(qū)方面，目前都不好說了，總體來看廠洼所處板塊更好一些，但短期有學(xué)區(qū)的不確定性，長期還有價值。而圓明園西路2號院里面有新點兒的房子，居住體驗其實挺不錯，溢價也低，未來安全性和流通性應(yīng)該沒問題，更穩(wěn)健一些，如果沒有學(xué)區(qū)要求，可以優(yōu)先考慮。

5、提問：現(xiàn)在在糾結(jié)兩套房：1.動物園宿舍，非頂層，1982年，單價9萬左右（滿五唯一，含稅折算下來的平均價）；2.志強北園，頂層，1996年，單價也9萬左右（不滿二，含稅平均價）。上次您建議避開頂層，但是不知道樓層和樓齡對以后保值增值的影響哪個更大？麻煩您幫忙看看這兩個選擇哪個更適合目前十來年自住、以后方便出手甚至保值增值？因為我們預(yù)算范圍500多萬的小西天附近的紅聯(lián)南北村、索家墳好多都是頂樓了，確實有點難選。多謝！

回答：你好，樓齡太老和頂層屬性，對于老房子來說都是較大的硬傷。假設(shè)你短期居住，比如說三五年，那買動物園宿舍這種非頂層的房源還是更可以的選擇。如果你要長期居住，比如說十年，那樓齡問題會凸顯出來，這樣使得志強北園價值高一些。

6、提問：京爺好，我家在朝陽雙橋遠洋一方有一套兩居，去年年末到現(xiàn)在漲了10%，但似乎沒跑過大盤，沒回到2017年的頂位；目前有去其他城市置業(yè)的打算，不知道是不是個好的賣房時機。請幫忙解答，謝謝！

回答：你好，遠洋一方在周圍有一定的稀缺性，適合上車和保值。如果要賣出，那就得找跑贏大盤的標(biāo)的，這一塊你得好好尋找標(biāo)的。對于置換時間，我認(rèn)為現(xiàn)在就可以掛出來，有合適的價格和付款方式可以考慮出手。

7、提問：京爺您好有個關(guān)于貸款的問題，貸款買了一處旅游房產(chǎn)，購房正式合同已簽，結(jié)果銀行說貸款批不下來，期間多次聯(lián)系銀行面簽人員，都說貸款沒有問題，房產(chǎn)銷售說面簽后銀行貸款審批通過才可以簽正式合同，所以如果現(xiàn)在簽完正式合同后再說貸款沒有通過，是否可以追究銀行責(zé)任，目前銀行說只能讓開發(fā)商找房管局改合同改成全款，麻煩您給個建議，只能全款嗎？會造成我股票的很大損失這個也只能自己承擔(dān)嗎

回答：你好，你這種情況只能盡量去溝通協(xié)調(diào)了，如果沒法批貸款，只能全款了。開發(fā)商銷售和銀行確實都比較狗。

8、提問：京爺，24年小孩上學(xué)。1. 海梓府和金域東郡最近幾個月漲得厲害，如果想買的話您說要不要觀望一下？啥時候入手會比較合適？我擔(dān)心現(xiàn)在購入會高位接盤。2. 據(jù)您的了解，通州目前有學(xué)區(qū)較好的新盤或次新盤嗎？3. 若果考慮東西?；蛘叱?，您有推薦的區(qū)域嗎？謝謝！

回答：你好，1、亦莊這幾個盤確實被炒得比較厲害，漲了不少。大家看好這里的原因在于學(xué)校，但是學(xué)校還沒有成長起來，如果24年就要上學(xué)，不一定能享受到比較好的教育資源。

2、通州目前可以看看運河三角區(qū)的京貿(mào)國際城，北小的學(xué)區(qū)，還是有些價值的，買入時機我認(rèn)為比亦莊強一些。

3、東西海學(xué)區(qū)，最近估計會涼一些，可以去差點兒的板塊買入，風(fēng)險小一些，比如考慮東城永外板塊。朝陽的話，那就考慮陳經(jīng)綸嘉銘和陳分吧，有些性價比?，F(xiàn)在都不用太著急。

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