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1、提問：京爺，我聽中介跟我說，最近成交量起來了？市場是要回暖了嘛？

回答：中介確實沒有騙你，成交量是起來了，但跟樓市真正回暖是兩回事。前段時間，市場非常冷，但業(yè)主心氣還高著呢，沒有感受到市場正在快速下滑，不想降價，而買房者則選擇觀望，成交量自然非常低。但是隨著時間過去，不少業(yè)主發(fā)現(xiàn)市場對其不利，于是開始降價，而哪些著急賣房的業(yè)主，開始大幅降價。很多降價的幅度已經(jīng)觸及客戶心理價位，于是不少人就開始選擇進(jìn)入，因此成交量開始起來了?？偨Y(jié)來看，當(dāng)前市場是：有些量，但價格沒有起來，沒有回暖。我們的數(shù)據(jù)監(jiān)測也是如此。

2、提問：京爺，朝陽雅筑這個小區(qū)怎么樣？我在貝殼上看到房租性質(zhì)為一類經(jīng)適房和商品房，是有混居問題嗎？除此之外，小區(qū)整體品質(zhì)和保值性如何？附近附近還有900萬預(yù)算內(nèi)好一點的小區(qū)推薦嗎

回答：你好, 朝青板塊是熱點板塊, 這導(dǎo)致了其升值性至少不會低于大盤. 但是板塊內(nèi)小區(qū)的居住性和升值性都是有區(qū)別的, 有的甚至相差很遠(yuǎn). 這里面, 對于次新房,我的分檔一般是: 1, 星河灣. 2, 天鵝灣. 3,  華紡, 潤楓. 4, 青年匯, 羅馬. 5, 國美第一城. 6, 朝陽雅筑. 總體而言, 朝陽雅筑居住體驗和升值性在周圍中都是相對一般的. 900萬預(yù)算, 你就按照以上的排序來尋找. 

3、提問：京爺您好，下午出了房產(chǎn)稅的新聞，我想知道對商品公寓類和商鋪類型的有影響嗎？謝謝

回答：你好, 什么時候出, 怎么出, 各種細(xì)節(jié)問題現(xiàn)在其實沒什么答案, 所以都得等到出的時候評判. 詳見星球內(nèi)部資料《京爺北京買房十大頂級思維》

4, 提問：京爺好，請問華彩國際公寓和上京新航線這兩個小區(qū)比較，哪個更好一些呢？

回答：你好，這兩個小區(qū)的年代、配套和學(xué)校都差不多，品質(zhì)上華彩國際公寓更勝一籌，但聽起來像公寓，熱度沒有上京新航線高，綜合來看，升值性差不多。我認(rèn)為兩個都可以選擇，看中品質(zhì)的話選擇華彩國際公寓好一些。另外，華彩國際公寓有些戶型比較奇葩，市場認(rèn)可度差，這點你需要注意注意。

5, 提問：京爺您好，首付在210-220左右，首房首貸，因為日后可能工作變動會離開北京，主要目的是為了單獨落戶，但是小區(qū)環(huán)境各方面也不想太差，我看了看豐臺和義的久敬佳園，不知道您認(rèn)為這個小區(qū)行不行，謝謝解答。

回答：一個小區(qū)究竟行不行，得分兩方面來說，一個是居住屬性，一個是升值屬性。居住屬性往往影響著升值屬性，但是真正決定升值性天花板的則是地段和教育。很多居住屬性還可以的小區(qū)，升值性卻表現(xiàn)普普通通，這是因為被地段和教育限制住了。像您的這種情況，未來可能要離開北京，那就選擇升值性高點兒的小區(qū)，居住不要太差即可。久敬佳園，小區(qū)優(yōu)點是低密度、樓齡新，不過品質(zhì)也不是太突出，在周圍中算還可以的。但是這個小區(qū)的地段嚴(yán)重限制住了其未來的升值性。我建議還是不選擇這個了，還不如考慮麗澤板塊及附近、朝青板塊、望京板塊、回龍觀板塊、通州，亦莊等產(chǎn)業(yè)中心或者外溢。

6, 提問：京冶，你好，最近想投資北京，經(jīng)人推薦，想用dy經(jīng)營貸方式全款來做，手頭資金有限，不知道這種方式現(xiàn)在好做嗎？成本怎么樣？有什么推薦的小區(qū)嗎？總價700萬。

回答：這種方式并不推薦，有以下兩個主要原因：1、抵押經(jīng)營貸的風(fēng)險和成本很高。首先，這種方式屬于違規(guī)資金進(jìn)入樓市，現(xiàn)在查得非常嚴(yán)格，經(jīng)常出現(xiàn)不批貸，或者批了也不放貸的情況。另外，成本也不低，貸款中介服務(wù)費，墊資費，公司注冊費用都不少，特別是最近查得很嚴(yán)格，這些成本進(jìn)一步提升。2、另外，北京樓市已經(jīng)進(jìn)入相對平穩(wěn)，大漲的概率相對較低，收益率可能并不高，你的成本將直接吃掉利潤，而風(fēng)險也不小。綜上，不建議這么去做，不要為了買房而買房，這種市場下，不要做超出能力的事情。

7、提問：京爺，sfsd，200w首付，目前看了安慧里，芍藥居北里和永泰東里，總價500萬60多平米兩居室。工作中關(guān)村和酒仙橋，準(zhǔn)備要娃，求問哪個小區(qū)更適合，保值增值更好?；蛘吣衅渌^(qū)推薦嗎

回答：你好, 如果考慮到小孩上學(xué), 那其實可以重點考慮永泰東里, 周圍學(xué)校均衡, 不算好, 但也不差, 但也是海淀, 而且有些公房, 挺有性價比的. 安慧里學(xué)校倒是一般, 芍藥居北里上學(xué)有不確定性, 而且小區(qū)太大太亂. 

8、提問：差不多價位買晨光家園還是雅成一里的小3居，從保值方面看的話，聽說雅成一里對應(yīng)的學(xué)校好一些，是這樣嗎，您了解嗎？另還有600以內(nèi)可以買到小3居的小區(qū)推薦嗎？在東北五環(huán)上班

回答：你好, 論地段, 居住體驗, 升值性, 還是晨光家園強(qiáng)一些, 至于學(xué)校, 都不怎么樣, 沒啥太大區(qū)別. 600萬, 三居, 附近除了老房子, 還真沒什么選擇了, 看看通惠家園, 興隆家園吧, 流通性也還不錯.

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