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1、提問：還有就是臨近年底，撿漏房是房屋總價(jià)下降了10%就可以買入嗎？撿漏房都注意些什么？

回答：下降多少是撿漏房不好說，一般人也無法抄到底，只能說差不多就可以。在撿漏時(shí)，需要注意的是：①這個(gè)房子的價(jià)格是相對(duì)掛牌價(jià)撿漏還是相對(duì)最新同戶型成交價(jià)撿漏，如果是掛牌價(jià)，那就意義不大。②在乎價(jià)格的同時(shí)，更應(yīng)該在乎房子本身的價(jià)值，比如板塊、小區(qū)升值性，房源是否有硬傷之類的。如果小區(qū)升值性不行，甚至房源有硬傷，那是犧牲了未來的潛力去撿漏，性價(jià)比會(huì)有折扣。

2、提問：stsd，預(yù)算七百到八百萬左右，目前工作在東二環(huán)和北三環(huán)，想考慮近五六年升值潛力比較好的房子，自住兩居，小區(qū)環(huán)境好一些的，有沒有什么推薦呢

回答：你好，如果是朝北面看，800萬左右以內(nèi)，比較難找到地段、居住環(huán)境、戶型和升值性兼顧的房子。因此往往要犧牲一些東西。比如可以考慮亞運(yùn)村的保利金泉，地段、居住環(huán)境和升值性都能兼顧，但是戶型可能會(huì)差一些；或者犧牲一些地段，往五環(huán)外看，比如新北苑板塊次新，還能找到兩居，能兼顧居住和升值性，當(dāng)然貸款會(huì)少一些；或者看看立水橋附近的次新。如果往東看，選擇稍微更多一些，比如三環(huán)多的人民日?qǐng)?bào)社，小區(qū)雖然老，但是環(huán)境、升值性都不錯(cuò)，在周圍比較稀缺；或者再往外看看，入朝青板塊青年匯、華紡等都是能兼顧地段、居住環(huán)境、戶型和升值性，也可以看看百子灣板塊的金泰先鋒，升值性和居住都還可以。

3、提問：換房，二套。首付能拿到550萬。貸款只能149萬。家庭有小孩2歲，年收入70萬。

①最近看的通州運(yùn)河三杰的房子，我買總價(jià)多少錢的比較合適？

②維度拉到5-10年，通州一定屬于北京保值增值最好的區(qū)域之一嗎？

③這邊的教育會(huì)不會(huì)隨著副中心的發(fā)展，大有起色？

回答：運(yùn)河三杰這幾個(gè)小區(qū)的房子，一般考慮總價(jià)在七八百萬以內(nèi)的，再高了，市場(chǎng)接盤能力差。維度拉到5-10年，這個(gè)不好說，只能說五六年，通州要跑贏城里，難！畢竟通州的房產(chǎn)邏輯是：雙限政策下，只有通過內(nèi)生購買力才能完成價(jià)值兌現(xiàn)。因此，準(zhǔn)確答案是：通州等到內(nèi)生市場(chǎng)起來那一刻，才有明顯的行情出來。未來通州教育，我認(rèn)為會(huì)有較大的潛力的，持續(xù)看好。

4、提問：京爺好，我想問下石景山永樂東區(qū)94年房子57平頂樓，要價(jià)293，妻子在石景山萬達(dá)附近上班，請(qǐng)問值得購買么

回答：你好，石景山，如果預(yù)算比較有限，永樂小區(qū)是個(gè)不錯(cuò)的選擇，雖然老，但流動(dòng)性和換手率都較高。不過作為老房子的頂樓，比較尷尬，算是某種意義上的硬傷吧，需要在價(jià)格上多考慮是否有性價(jià)比，畢竟這類房子未來賣起來相對(duì)費(fèi)勁一些。

5、提問：永泰東里，永泰西里相比各有什么優(yōu)缺點(diǎn)，如何選擇？

回答：這兩個(gè)小區(qū)沒太大的區(qū)別，環(huán)境、地段、居住體驗(yàn)都差不多，學(xué)校雖然有些不一樣，但基本想差不大?？傮w來看，我認(rèn)為西里稍微體量小一些，東里體量大了點(diǎn)兒。

6、提問：京爺，今年的銀行貸款是不是都停了，放不出款來了？

回答：你好，現(xiàn)在大部分都是停了，有少量的銀行在慢慢放。不過未來趨勢(shì)應(yīng)該是放松的，特別是對(duì)于新房來說。而且馬上就要2022年了，似乎沒有理由繼續(xù)不放貸了。

7、提問：京爺，您好，麻煩推薦一些靠近南部升值屬性強(qiáng)點(diǎn)的小區(qū)，學(xué)校中上水平就行。首房首貸，預(yù)算200萬。

回答：要買一個(gè)升值性還不錯(cuò)的小區(qū)，如果首付200萬，理論上只能買到好板塊好小區(qū)的一居室，或者一改二的戶型，比如萬年花城五期, 三環(huán)新城6號(hào)院; 或者犧牲一些樓齡，比如考慮草橋欣園的小兩居，南北通透，倒也挺有性價(jià)比的；或者往外走，比如萬科西華府兩居，怡?；▓@富潤園兩居。以上至少保值性還可以。

8、提問：京爺好，想聽聽您對(duì)萬科金陽這個(gè)小區(qū)的看法，小開間是不是正規(guī)商品房，有投資價(jià)值嗎？感覺小區(qū)地理位置不差，管理比較好，3號(hào)線開通后應(yīng)該是個(gè)利好，將來買小房子自住可能是潮流。但也存在小區(qū)太小，靠近高鐵站，沒多少教育資源等問題

回答：你好，這個(gè)小區(qū)屬于70年產(chǎn)權(quán)住宅，可落戶可上學(xué)，不過屬于典型的獨(dú)棟公寓式住宅。優(yōu)缺點(diǎn)都有吧，缺點(diǎn)多一些，比如活動(dòng)空間有限，小戶型多，密度大，租戶不少，屬于非傳統(tǒng)的小區(qū)。這類小區(qū)也有表現(xiàn)好的，主要集中在熱點(diǎn)板塊或者交通方便的區(qū)域，作為小剛需上車用。而萬科金陽因?yàn)榈囟魏徒煌▎栴}，表現(xiàn)不是很突出，比如這波是跟著大盤走。未來地鐵開通好，會(huì)稍微好一些

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