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1、提問：最近看的房子有折價成交的，從Q3市場成交量下滑，到現(xiàn)在是不是局部有回暖的趨勢，有沒有可能趁著現(xiàn)在市場還沒回暖折價鎖定下戶型。如果未來2個月，沒有特別讓人滿意的無瑕疵戶型出來，是否建議我們等到明年春天或者再觀望一段時間。

回答：目前沒有回暖的趨勢, 還有些涼, 但這幾個月可能就是個不錯的剛需上車窗口, 每年都是年底會翹尾。因?yàn)榇笳叱雠_的概率比較小, 因此今年年底成交量有望回暖. 剛需現(xiàn)在可以觀望市場, 有撿漏, 或者性價比高的, 是可以入手的. 可以邊看邊觀察著, 如果沒有再出政策, 建議年底前找機(jī)會上車. 

2、提問：京爺 您好！家中現(xiàn)在有安華里社區(qū)兩套房，寫在我母親名下，該小區(qū)是否還值得持有？家中這兩套戶型樓層都不錯，就是小區(qū)環(huán)境很差，另外，家里還有一小孩目前在朝陽區(qū)一渣小上四年級，考慮到孩子上學(xué)，現(xiàn)在合適賣一套安華里的房子貸款置換西城德勝片區(qū)陽光麗景一局室嗎？想去德勝片區(qū)小升初，我是首套首貸，還是有別的可以推薦呢？

回答：你好, 陽光麗景具有較大的稀缺性, 主要是在頂級教育資源附近少有的次新房. 不過目前來看, 這類房產(chǎn)具有較大的溢價: 1, 陽光麗景的價值在于次新+學(xué)校, 但目前學(xué)校不確定性增加, 溢價還有剝離的空間, 近期陽光麗景也不怎么動, 可以再等待. 2, 陽光麗景作為改善房, 一居室定位其實(shí)是有一些尷尬的, 很多人更愿意去總價低的小區(qū)上車, 或者去陽光麗景上學(xué)+改善. 總體來看, 換不是不能換, 可以稍微觀望一下.  僅僅是為了上學(xué), 其實(shí)可以去考慮老破小上車盤, 但依舊還有一些些下行空間.

3、提問：京爺好，想問問遠(yuǎn)洋自然這個小區(qū)怎么樣？去看過品質(zhì)覺得還可以，就是離地鐵有點(diǎn)遠(yuǎn)，總價差不多的兩居，請問這里和草橋比哪邊保值升值性更好？

回答：你好, 從產(chǎn)品的角度來看, 這個小區(qū)其實(shí)是挺不錯的, 在周圍有一定的稀缺性. 不過板塊熱度一直偏低, 上升空間有一些些受限. 相比于草橋同層次的樓盤潛力還是差了一些. 也還可以看看公益西橋板塊. 一般來說, 草橋和公益西橋板塊接受西城等板塊的外溢更加直接一些, 潛力也更廣闊一些. 

4、提問：京爺，你好，首套首貸，預(yù)算200萬，兩居室。1、學(xué)校?升值，您給推薦一些小區(qū)吧，2、只看升值屬性，您給推薦一些吧。

回答：你好, ① 學(xué)校+升值, 200萬首付, 還真不是太好選擇, 可以重點(diǎn)考慮海淀永泰莊附近的永泰東西里, 朝陽的花家地東西里. 有點(diǎn)兒學(xué)校, 保值性還不錯. 優(yōu)選海淀吧. ② 只看重升值屬性, 那就考慮東部熱點(diǎn)板塊次新一居吧, 你這個預(yù)算, 很難買到升值性好的兩居, 除非通州核心區(qū). 東部熱點(diǎn)板塊次新一居, 可以考慮金港國際, CBD傳奇, 青年匯等. 

5、提問：京爺你好，已經(jīng)夠5年社保了。所有子彈差不多200，我和對象西二旗，西三旗上班，想上車立水橋地鐵附近的盤，看了北京北。合立方，還有立城院。想問一下這幾個小區(qū)有在昌平和朝陽的，這個區(qū)位有什么區(qū)別，如果考慮以后孩子上學(xué)是不是朝陽的立成院好一些

回答：你好, 學(xué)校都不怎么樣, 所以沒有太大的區(qū)別. 從小區(qū)的角度來看, 自然是北京北比較好一些, 地鐵, 次新商品房, 在周圍比較稀缺, 升值性和居住性都還可以, 優(yōu)先選擇一下.

6、提問：京爺，問下通州運(yùn)河灣和海淀育新花園，這兩個相比，您更推薦哪個？

回答：你好, 這兩個小區(qū)完全是兩種類型的產(chǎn)品, 一個是副中心, 雙限區(qū)域的核心區(qū)域,有潛力, 但時間要比較就. 一個是海淀上車盤, 很多昌平回龍觀置換海淀的選擇, 短期升值性可能會強(qiáng)一些. 看你是買來干什么了, 短期, 海淀強(qiáng)一些, 長期通州這個更有潛力. 

7、提問：提問：京爺好，首房首貸，無京戶，預(yù)算180－200萬，東大橋上班，無車，剛需非學(xué)區(qū)。首要目的“通勤自住+保值增值”。1.在老區(qū)二居和次新一居給個建議。2.最近是不是買房的好時候？京爺可否給個板塊和小區(qū)的推薦？謝謝

回答：你好, 小剛需, 交通通勤比較重要一些. 我認(rèn)為可以考慮三個方向: 1, 就考慮附近的老小區(qū), 流通性不錯的即可, 比如道家園, 不少人在這上車. 2, 青年路次新一居, 居住和升值性都還可以, 比如青年匯. 3, 未來通地鐵盤, 比如興隆家園, 本來流通性還不錯, 地鐵通了之后, 你上班比較方便. 

8| 提問：您好，京爺，首房首貸，想問新房二手房如何比較，三元橋附近工作，看了金盞三家和崔各莊三家，也看了一點(diǎn)二手房，感覺未來政策會更嚴(yán)格，不利于二手房，期房維權(quán)又多，在這種大環(huán)境下選新房還是二手房呢？不考慮學(xué)區(qū)只考慮保值自住的話。謝謝！

回答：你好，新房中，崔各莊中的幾個盤還是比較有性價比的，不遠(yuǎn)處的望京次新盤如保利、融科、東湖灣，均價都12萬左右，這里才8萬多，因此還是值得考慮的（近期我們有團(tuán)購，可以加我微信 jysf10086 組團(tuán)看房）。二手房是非常穩(wěn)健的選擇，不過當(dāng)前二手房市場正在下行，可以保持看房的熱度，但依舊還有下行的空間，如果沒有性價比高的，可以稍微觀望一下。

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