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1、提問：京爺，你好，從去年到現(xiàn)在一直關(guān)注你的公眾號，感覺你對樓市走勢把握還是比較準(zhǔn)。最近看到你說近期樓市要下行，但還是需要保持看房熱度，并時刻盯著樓市冷暖變化。我想請問，普通人怎么看市場變化呢，有哪些技巧呢？

回答：你好，感謝。關(guān)于樓市走勢，我自己比較感興趣，也研究得比較多。一方面是因為以前在某企業(yè)待的時候，一直做相關(guān)的數(shù)據(jù)分析。另外一方面近些年來，我一直在市場一線做交易，因此對市場也有最真切的感受。當(dāng)然，還有一個就是粉絲大數(shù)據(jù)分析。

① 如果是數(shù)據(jù)端，傳統(tǒng)的方式一般是看網(wǎng)簽量、鏈家成交量來觀察，不過網(wǎng)簽一般有延遲，鏈家成交最近也關(guān)閉了。在此情況下，我還會通過自己爬的掛牌量走勢、最新掛牌價/平均掛牌價以及我和鹿哥他們總結(jié)的樓市信心指數(shù)來評判

② 市場一線感受其實是最真切的。比如我會從各個板塊合作的中介了解到最近的簽單量，以及客戶和業(yè)主的狀態(tài)來分析市場情況。當(dāng)然也能從其他一些方面來側(cè)面了解，比如貸款中介業(yè)務(wù)、自媒體同行業(yè)務(wù)情況。

③ 其實粉絲們本來就是一個行走的數(shù)據(jù)，每個人的需求和問題雖然不同，但是大家的一些活動還是能體現(xiàn)市場的變化的。比如粉絲咨詢量、粉絲狀態(tài)都可以反應(yīng)很多市場問題。

我認(rèn)為普通人，還是可以從掛牌走勢、網(wǎng)簽量變化、樓市信心指數(shù)，以及線下看房過程中，多關(guān)注一些房源的調(diào)價情況和業(yè)主們心態(tài)等方面來做一些了解。

2、提問：京爺您好，工作居住證，目前有亦莊一套大三居，無貸。剛賣了一套亦莊的小房子，手里有大概450現(xiàn)金。42歲，外企，在未來的5年內(nèi)應(yīng)該還可以保持年入150左右，后面看不準(zhǔn)。想在靠近東邊再買一套。目的是投資保值，以及考慮未來家人有可能會臨時居住。由于熟悉的地方只限于東三環(huán)附近，本來是考慮團結(jié)湖老公房，價格和居住也都算方便，好出租。但看到大家有提起那里房子太老不適合投資。但目前由于是二套，貸不出來什么款，所以更新的標(biāo)的也買不起。不知道您可有什么推薦操作？

回答：你好，東部這邊的老公房大部分價值不大，升值性有限。如果確實想要買，可以重點考慮管理好、好單位的社區(qū)，比如人民日報這樣的小區(qū)，居住體驗和升值性都不錯，交通也方便。其實，我更建議去考慮次新房，哪怕一居都沒問題，升值性會相對較好。可以參見星球內(nèi)部資料《北京各小區(qū)歷史收益統(tǒng)計與分析》。你的現(xiàn)金流還是非常不錯的，建議可以考慮使用一些資金工具，這樣能買的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)多一些，可以私聊。

3、提問：為何深圳二手交易下降真么多？

回答：你好，是的。其實這個跟當(dāng)年北京3.17之后市場一模一樣。深圳出的是指導(dǎo)價，本質(zhì)上就是控制了信貸，杠桿能力大減，樓市受影響非常嚴(yán)重。2017年北京也一樣，實行認(rèn)房認(rèn)貸+非普線，后果也一樣：杠桿能力驟減，市場進入冰凍，全北京二手房普降20%左右。可以說，深圳短期無法翻身。

4、提問：京爺好，上個月出手在朝陽買了首套，三居室，基本滿足未來5~8年的需求了。貸款兩百出頭（三年后還款壓力不大，公積金就有小1萬左右）目前還在辦理手續(xù)。其實，現(xiàn)在手上還有100出頭現(xiàn)金。關(guān)于這100現(xiàn)金的安排，是加到首付里，改為正好貸款120的公積金，還是留在手上買個理財，再攢兩年錢，找機會在環(huán)京或北京買個小一些的二套。

回答：你好，既然已經(jīng)用了貸款福利，那就盡量用滿，而且你的還貸壓力不大。剩余的錢用來干其他事情，可以先理財一下，然后邊尋找機會。

5、提問：京爺你好，目前關(guān)注新宮的兩個小區(qū)，京糧悅谷首城2號院，19年的，東西向2居，主臥對著濕地公園，客廳次臥向西，物業(yè)環(huán)境好，地鐵1.1公里。陽光星苑13年的，物業(yè)環(huán)境也不錯，南北向兩居，主臥南向，客廳次臥北向，距地鐵新宮站2.2公里。面積相當(dāng)，京糧價格比陽光星苑高65萬左右。糾結(jié)中，請京爺指點一下。

回答：你好, 北京非核心區(qū)選房有幾個邏輯: 1, 離地鐵越近越好. 2, 越有規(guī)劃的區(qū)域越好. 3, 離城區(qū)越近越好. 這里面, 兩個小區(qū)的產(chǎn)品相差不大, 主要是交通\地段和規(guī)劃的差異. 京糧悅谷首城2號院地段雖然不是太好, 但相比而言還是好一些. 從交通來看,  京糧悅谷首城2號院有點兒準(zhǔn)地鐵房的意思, 還是可以步行去地鐵站的. 而陽光星苑還是遠(yuǎn)了點兒, 騎個小車有些距離. 從規(guī)劃上來說, 新宮很快就要又另外一套地鐵線了, 雙地鐵交匯, 還是有些潛力的. 所以總體來看, 我認(rèn)為京糧悅谷首城2號院還是略勝一籌的.

6、提問：京爺，您好。目前首付預(yù)算200，剛需，工作在北四-五環(huán)奧森附近工作，sfsd，看過一些老房子，實在接受不了，前幾天去看了溪城家園，雖然知道是回遷房，但是是目前看過的品質(zhì)相對過得去的。求分析這個小區(qū)優(yōu)缺點，能否上車？

回答：你好, 我在給很多人建議的時候經(jīng)常說一些小區(qū)不能買, 有個比較典型的就是回遷房, 但前提是資金充足的情況下. 事實上, 北京沒有絕對不能買的小區(qū), 關(guān)鍵是能否匹配自己的需求. 溪城家園, 優(yōu)缺點是比較明顯的, 優(yōu)點是: 樓齡新, 品質(zhì)其實還可以, 周圍界面好. 缺點是: 交通差點兒, 離地鐵遠(yuǎn)了點兒, 戶型不少不通透, 通透的房源不少不方正. 總體來看, 優(yōu)點還是很多, 是可以考慮的小區(qū). 從升值性角度來看, 這個小區(qū)升值性其實還可以, 買來不會掉坑.

7、提問：京爺 二套改善 不考慮學(xué)區(qū) 120平左右南北三居次新房或者新房 目前現(xiàn)金1150。周末看了悅璽，首鋼中海期房，橡樹灣3期/博雅西園二手。兩個新房都是2024交付，但是總價都可以滿足我們的需求?？墒菍τ谖磥硭哪甑牟淮_定性和地理位置都不滿意。二手房比較中意樂府江南 橡樹灣2期的小板樓環(huán)境 可是目前房源滿意的就1600左右了，另外樓齡也都15年+我們還是喜歡海淀 西 或者北，不太接受城南。您覺得望京新房有推薦可以考慮嗎？是現(xiàn)在新房奔北5環(huán)外等3-4年交付？還是在中意的二手房小區(qū)等合適房源，或者海淀二手房有什么建議 目前住在知春路。謝謝

回答：你好, 北京有幾個比較有意思的現(xiàn)象: 

① 區(qū)域真的很重要, 兩個區(qū)域即使挨著, 但行政劃分不同, 其價格價值也相差很遠(yuǎn). 典型的就是海淀和石景山, 很多盤挨著, 但價格卻相差較大. 這里面蘊含著產(chǎn)業(yè), 學(xué)籍等因素. 悅璽，首鋼中海期房作為新房, 其樓齡, 品質(zhì), 設(shè)計肯定比2010年前的產(chǎn)品好, 但是地段相比于海淀確實不太一樣, 因此升值性我認(rèn)為應(yīng)該比不上海淀的次新, 特別是區(qū)域標(biāo)桿. 簡單地說, 相比于悅璽，首鋼中海期房, 我更愿意選擇橡樹灣, 畢竟稀缺性完全不一樣. 

② 望京這邊的新房, 估計還得等待一些. 事實上, 望京的一批品質(zhì)二手房也是很有價值的, 目前應(yīng)該是進入了平穩(wěn)期, 再觀望觀望或許有一些機會, 至少房源應(yīng)該會多起來.

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