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1、提問：京爺，我父母在回龍觀有兩套100多平的2000年左右的全款房產(chǎn)，我自己在勁松有一套90年左右的房產(chǎn)，有貸款。我的總體目標(biāo)就是想家庭總資產(chǎn)保值，略跑贏大盤，我該怎么做。

回答：你好，我認(rèn)為你三個(gè)小區(qū)都是相對適合居住，不過升值性受限的情況。我還是希望你們盡量置換到優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)中，畢竟你們沒啥居住壓力,。什么是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，我以前講過很多，就是稀缺資產(chǎn)，這里面包括板塊、產(chǎn)業(yè)、教育、產(chǎn)品稀缺等。一般來說，所有人的資產(chǎn)配置的終極目標(biāo)都是好地段的次新房，這類資產(chǎn)絕對能跑贏大盤, 最近不少政策傳聞, 溢價(jià)太高的不要碰了(包括學(xué)區(qū)溢價(jià)+炒房客控盤溢價(jià))。所以咱們一步一步挪即可?？梢钥紤]趁現(xiàn)在出手部分房產(chǎn)，等待市場涼下來，再入手。

2、提問：請分析下西直門時(shí)代之光名苑的投資前景，是否存在購買雷區(qū)？500萬左右資金，在二環(huán)附近是否還有更有價(jià)值的樓盤推薦？謝謝

回答：你好，這個(gè)小區(qū)地段還可以，但是缺點(diǎn)也突出，比如小區(qū)小，活動空間受限；東臨主路，噪音大，西側(cè)我記得有時(shí)也有鐵路噪音。還有一個(gè)就是這個(gè)小區(qū)以前是有辦公的，人雜一些，現(xiàn)在不知道有沒有清退，但這種歷史遺留的口碑還是會對其有影響。所以這個(gè)小區(qū)的投資屬性偏弱。二環(huán)附近，投資策略就是尋找有學(xué)區(qū)屬性的房產(chǎn)，這類房產(chǎn)需要等政策下出機(jī)會；或者稀缺點(diǎn)兒的房產(chǎn)，比如咱們可以看看今典花園，畢竟在周圍屬于不那么老的標(biāo)準(zhǔn)住宅，未來漲幅比較穩(wěn)健。

3、提問：京爺，第一次提問，首房首貸，工作地點(diǎn)在中關(guān)村，剛需自住，兼顧保值，7，8年后還是想置換到城里。手里子彈只能勉強(qiáng)湊到100w，希望盡可能的低首付高房貸。是建議咬咬牙買兩居，還是先一居？一居流動性怎么樣好賣嗎？是選擇二手房還是新房呢？區(qū)域目前想的是昌平或者豐臺，這兩個(gè)哪個(gè)更好些？從保值升值的角度上看，值不值得去更遠(yuǎn)的通州？

回答：你好，100萬首付，能買到的房子要么是市區(qū)的一居，要么就往外走走，買個(gè)兩居。市里的一居或者好地段的一居流動性還是非常好的，升值性比郊區(qū)還是強(qiáng)一些。昌平這邊總體比豐臺強(qiáng)點(diǎn)兒，可以考慮回龍觀、天通苑、立水橋等板塊，回龍觀為佳。豐臺，考慮麗澤外溢吧，只能說有一定的潛力。通州，完全可以選擇，不過得做好七八年漲幅超不過城里的心理準(zhǔn)備。

4、提問：京爺，您好！最近想買一套朝陽的一居室，自?。Ｖ?，請問對于九幾年的房子可以考慮嗎？會因?yàn)榉魁g對未來售出有很大影響（比如貸款問題）并且貶值嚴(yán)重嗎？謝謝！

回答：你好，朝陽的一居室分為幾種情況：1、帶點(diǎn)兒學(xué)區(qū)的，比如人朝芍藥居、陳經(jīng)綸嘉銘等一居室，因?yàn)橛袑W(xué)區(qū)屬性，而且是上車房，保值性較好，可以考慮。貸款對其影響不大。2、不帶學(xué)區(qū)的好地段老房子，這類房子全靠地段，但是樓齡限制住了其升值，短期保值沒問題。3、沒產(chǎn)業(yè)、沒流量，地段又偏的老房子，建議直接放棄，未來跑輸大盤。

5、提問：京爺，您好。二手房存在抵押，需要客戶償還。如果購買這樣的房子有什么風(fēng)險(xiǎn)，需要注意哪些事項(xiàng)？謝謝。

回答：你好，這種情況盡量避免，如果實(shí)在沒辦法，那么需要做好以下幾點(diǎn)：1、看看能否讓第三方的方式解抵押。2、摸清抵押方式，如果是正規(guī)銀行好說點(diǎn)兒。另外，了解業(yè)主工作性質(zhì)和征信情況。如果是體制內(nèi)，征信比較趕緊。安全性高一些。

6、提問：請問六里橋到麗澤這一片區(qū)，想買總價(jià)400-500左右，需求是兩口子帶個(gè)孩子的房子，有沒有好的小區(qū)推薦呀？

回答：您好，我認(rèn)為如果有小孩的話，還是可以上車西城的，至少有個(gè)西城學(xué)籍，下限會比較高。400-500，如果需要兩居以上的話，估計(jì)較難買好學(xué)區(qū)，不過也是沒關(guān)系的，總比豐臺強(qiáng)不少?？梢钥紤]比如紅蓮南里、北里之類的老公房，朝向和戶型都還ok，保值性也完全沒問題。

7、提問：您好！麻煩問下珠江羅馬嘉園怎么樣？和華紡易城比差別大嗎？

回答：您好，這個(gè)小區(qū)交通方便，樓齡新，上車是可以的。當(dāng)然也有缺點(diǎn)，比如小區(qū)管理一般，租戶不少，有些房源噪音嚴(yán)重，這些都影響居住體驗(yàn)。這些比華紡易城相對差一些。不過一分錢一分貨，但保值性還是沒問題的。

8、提問：京爺，首套150w首付，入手房山長陽還是良鄉(xiāng)，哪個(gè)區(qū)域更適合投資兼自住

回答：您好，房山一直是被產(chǎn)業(yè)、教育、人口遺棄的片區(qū)，在我看來，北京未來多點(diǎn)開花，但是房山似乎沒有太多的利好。所以這個(gè)片區(qū)未來升值空間其實(shí)是受限的，這么說可能會被很多人罵，不過我個(gè)人確實(shí)是這種觀點(diǎn)?？偟脕碚f：大部分郊區(qū)都沒有翻身機(jī)會。不過話說回來，房山也并不是不能買，而是說只適合某些人群買。第一種人群是預(yù)算有限的上車客，不想在城里買老破小。第二種是屬于就在附近上班，為了通勤、生活方便而選擇這里。所以如果您是這兩種，那么可以選擇。如果僅僅是未來升值，還是算了。好了，說完這些，咱們再來說說買哪個(gè)區(qū)域。其實(shí)房山邏輯很簡單，就選交通方便一些的，板塊的話，就考慮長陽，買個(gè)次新，比如長陽半島系列，相對稀缺一些，未來保值性也可以。

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