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1、提問：您好京爺，關注咱們微信號快一年了，跟著您也更正了自己認為買漲價多的房子虧，要買漲價少的房子這種錯誤看法。但是現(xiàn)實是，900左右在海淀四季青和東城龍體已經(jīng)買不到有品質的正規(guī)兩居室了。我們是25年入學，不看重學區(qū)，只要別太差就行（比如田村），需要小區(qū)有中心花園，有環(huán)境，戶型要好不能單一朝向，看來看去，東城永外的新奧洋房 天天嘉園還比較符合要求。但是有人說，永外還不如豐臺！您怎樣看永外這個板塊呢？

回答：你好，要用發(fā)展的眼光看待問題，傳統(tǒng)中永外確實差不少，比如界面一般、教育一般等。不過隨著教育均衡大趨勢來臨，這邊還是有一定的潛力的，或許會出現(xiàn)翻身現(xiàn)象。舉個例子，當年的廣外，一直被人看不起，但近些年來，升值性在西城都是名列前茅，本質的原因是：教育邏輯發(fā)生了根本性變化，買房邏輯也發(fā)生根本變化。未來，永外至少比較安全，而且還有一定的潛力。新奧洋房、天天嘉園這兩個盤在周圍不錯。這個預算在中海紫御沒法買到好點兒的戶型，不讓中海紫御也是不錯的選擇。

2、提問：京爺，西八里間北里一居98年的房子怎么樣，感覺很冷門？和點擊未來比怎么樣？然后富東嘉園兩居01年的房子呢？最近看了這幾個，京爺給分析分析利弊。剛需，自住，應該兩年內(nèi)會結婚，其實希望買個兩居畢竟沒那么快換房。首付有限150吧。工作地點不太確定，之前在望京，現(xiàn)在我在國貿(mào)。

回答：你好，西八里間北里確實比較冷門一些，很多望京本地的人都不知道有這個小區(qū)，相比于點擊未來而言，優(yōu)點是密度不算大，有一定的小區(qū)空間，居住體驗略微強一些吧。富東嘉園也可以考慮，未來地鐵開了一些，方便點兒，如果可以借點兒，更建議考慮金隅景和園。也可以考慮石佛營西里，弄個小兩居，上班也方便，性價比不錯。

3、提問：京爺，都說金九銀十到年底的時候會房子降價。但是如果是對于要高貸款的買家，年底貸款鎖緊放款慢，是不是也碰不到太多業(yè)主降價撿漏的機會？

回答：你好，你說得很好。當前情況是放貸非常慢，因此比較著急的那類業(yè)主都是屬于訂好了房，手頭房子沒賣的情況。這類人往往希望付款方式好一些，如果能全款，估計有不少優(yōu)勢，甚至能撿漏。當然最近也會有一些業(yè)主，對市場沒有信心，主動降價賣的情況。不過總體來說，撿漏都得靠碰，不一定會出現(xiàn)到處有漏可以撿的情況，但誠心賣的業(yè)主至少不會像上半年那樣牛氣了。

4、提問：京爺，海淀幸福里的新房和首創(chuàng)天閱西山的二手房，投資哪個更好？

回答：你好，一般來說，純投資，還是考慮二手房好一些，畢竟投資講求流動性，隨時可以抵押，隨時可以賣，也隨時可以出租。而且二手房一般能通過一定的方式提高收益，比如資金籌劃和撿漏等。

5、提問：京爺您好，sfsd，我在東四十條上班，對象在蘇州街。預算首付300萬左右，最多不超過350萬，目前看了望京西園三區(qū)，望京新城，芍藥居北里，東壩新房華樾國際領尚，常營柏林愛樂，青年路國美第一城，綜合下來覺得望京西園三區(qū)更滿意一些，請問下京爺：

1、當下入手是否可行？

2、就我個人情況，望京西園三區(qū)是否值得買，如果有更好選擇，您推薦哪里？

回答：你好，我先大概說說這幾個小區(qū)吧。望京西園三區(qū)屬于望京2000年左右中規(guī)中矩的小區(qū)，跟著望京大盤的樣子，跑贏北京大盤一些。望京新城漲幅跟望京西園三區(qū)差不了多少，但小區(qū)比較亂一些。芍藥居北里屬于超級大社區(qū)，實在太亂，而且有xuequ溢價，未來有一定的不確定性，不建議購買。東壩新房華樾國際領尚屬于朝陽稀缺性價比新盤，可以考慮，不過短期內(nèi)要換房的人，還是不要考慮了，畢竟七八年后才能交易。常營柏林愛樂，在常營周圍稀缺，漲幅尚可，居住和升值都不錯，可以考慮。青年路國美第一城，剛需熱盤，買沒問題。以上是分析，不過得看你們上班是否方便。

① 當下有優(yōu)質房源，也可以入手，如果有硬傷，則需要觀望了。

② 小區(qū)還是可以考慮的，望京還可以考慮利澤西園等小區(qū)。

6、提問：京爺，請問下，金泰先鋒南區(qū)和北區(qū)有什么區(qū)別？均價差了一萬

回答：你好，這兩個小區(qū)有些顯著的不同。金泰先鋒南區(qū)，小區(qū)太小，沒什么空間，塔樓設計，容易出現(xiàn)差朝向和戶型，而且有不少小戶型，不夠純粹。金泰先鋒北區(qū)屬于剛改產(chǎn)品，空間、環(huán)境、戶型等各方面都不錯，口碑也還可以，因此均價就高。北京二手房，高有高的原因，低有低的缺點。

7、提問：京爺您好：① 現(xiàn)自有北苑家園蓮葩園的房子，保值增值性如何？是否可以考慮換房？

② 請推薦下豐臺區(qū)的保值增值的板塊與小區(qū)？

③ 買房和賣房的最佳時間是哪個月份？

回答：① 北苑家園蓮葩園，塔樓設計，采光面大，落地窗，總價低，位置沒有其他小區(qū)便利，戶型稍微差。在北苑各大小區(qū)中屬于中規(guī)中矩，不是太突出。保值還可以，升值不是太突出。有合適標的的話，其實是可以考慮置換掉的。

② 豐臺，有價值的主要集中在麗澤、西局、首經(jīng)貿(mào)、草橋、角門等板塊，有價值的小區(qū)為：品質次新房。

③ 當下就可以賣，如果不好賣，且沒什么政策，明年春季賣也可以，反正現(xiàn)在放貸也慢。

8、提問：京爺您好，麻煩問一下購買法拍房有哪些注意

回答：你好，目前來看，法拍房主要需要注意以下幾個事情：1、性價比，當前很多法拍房拍出來并不便宜，而且很多都是非普，你在買的時候要橫向縱向比較。2、騰退是一個大問題，目前戶口問題倒是沒了，但什么租約啊，物業(yè)費拖欠之類的比較麻煩，你需要通過各種渠道了解清楚。3、找法拍中介，并一定能幫你解決關鍵問題，難搞的問題，他們也搞不定，自己去參加拍賣也可以。