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1、提問：京爺您好：工作在北京西站附近，買二手房看重保值增值。

① 豐臺(tái)區(qū)六里橋地區(qū)的蓮香園，2000年的已購(gòu)房子（西南朝向，99.69平米，總價(jià)630萬(wàn)，單價(jià)63196元/平），現(xiàn)在是否適合購(gòu)買？

② 豐臺(tái)太平橋地區(qū)的首科花園與華源二里小區(qū)（都相對(duì)離地鐵遠(yuǎn)些）怎樣？

③ 豐臺(tái)盛鑫嘉園（臨近泥洼地鐵，有豐臺(tái)學(xué)區(qū)屬性）和東瑞麗景小區(qū)怎樣？

回答：蓮香園相對(duì)于首科花園與華源二里來(lái)說(shuō)確實(shí)一般一些，不管是居住體驗(yàn)和價(jià)值，所以并不是太建議購(gòu)買。豐臺(tái)盛鑫嘉園（臨近泥洼地鐵，有豐臺(tái)學(xué)區(qū)屬性）和東瑞麗景小區(qū)其實(shí)還是可以考慮的，交通配套還不錯(cuò)，上車沒問題。目前來(lái)看，如果房源不是太優(yōu)質(zhì)，也可以考慮觀望一下，后續(xù)房源會(huì)更多一些。！！我們將時(shí)刻監(jiān)測(cè)市場(chǎng)，最近就會(huì)有新的大數(shù)據(jù)平臺(tái)（指數(shù)）出來(lái)，歡迎關(guān)注星球。

2、提問：京爺，您好！stsd，剛需非京籍，首付230，希望5年內(nèi)保值。目前在關(guān)注小關(guān)北里，回龍觀天慧園，繡菊?qǐng)@/紫綬園，旗勝家園。麻煩京爺給看看哪個(gè)小區(qū)好些~

回答：你好，從五年內(nèi)保值角度來(lái)看，大部分都沒有問題，畢竟都屬于還可以的地段，小區(qū)熱度也都還可以。當(dāng)然回龍觀天慧園在回龍觀中屬于樓齡老，交通一般的，所以并非是一個(gè)好選擇。小關(guān)北里最大的優(yōu)勢(shì)就是地段好，雖然老，但是短期保值是沒問題的。繡菊?qǐng)@/紫綬園也是屬于成熟地段的房產(chǎn)，隨著北苑大盤漲，總體也是跟著北京大盤的，保值也ok。旗勝家園，次新，交通方便，是一個(gè)性價(jià)比較高的選擇，可以重點(diǎn)考慮，升值性和居住性都尚可。

3、提問：京爺 綠城奧海明月下躍值得考慮嗎？（軟件園工作）

回答：一般來(lái)說(shuō)，下躍有可能會(huì)面臨采光問題、私密性問題，市場(chǎng)流通性也會(huì)受限，也就是“非常規(guī)"性產(chǎn)品，盡量不推薦買這類產(chǎn)品，當(dāng)然如果價(jià)格實(shí)在很實(shí)惠也可以考慮。另外，如果開發(fā)商的尾盤，那就得多注意了，尾盤一般都是挑剩下的。

4、提問：請(qǐng)問京爺，600萬(wàn)以內(nèi)預(yù)算，兩居，雙井九龍山還有什么推薦的盤么，還是直接看朝青常營(yíng)就行

回答：你好，600萬(wàn)左右預(yù)算，兩居，在雙井九龍山確實(shí)比較尷尬，上不上，下不下的。我建議可以優(yōu)先考慮后現(xiàn)代城，至少升值性尚可，流動(dòng)性也不錯(cuò)。當(dāng)然朝青和常營(yíng)則有更多的選擇。

5、提問：京爺，我有個(gè)問題。目前手里長(zhǎng)陽(yáng)半島兩居室2017年次高點(diǎn)買入，本人通州戶口。小孩23年入小學(xué)，想在通州買個(gè)準(zhǔn)學(xué)區(qū)房子，有幾個(gè)選項(xiàng)，幫著參謀一下。

1. 買個(gè)當(dāng)代名筑開間，然后附近租房，上運(yùn)河小學(xué)；

2. 賣長(zhǎng)陽(yáng)房子，湊錢通州買個(gè)450 左右的能住的房子。三居還夠嗆，估計(jì)后期還得折騰換房，目前二娃馬上出生。

請(qǐng)幫忙看看，怎么安排？

回答：你好，我建議可以考慮將長(zhǎng)陽(yáng)的房產(chǎn)賣出，然后在運(yùn)河三角區(qū)買入，猶豫預(yù)算優(yōu)先，可以考慮買京貿(mào)家園，把上學(xué)和居住問題都滿足一下。這里未來(lái)升值性還是會(huì)不錯(cuò)的。

6、提問：京爺好，回龍觀風(fēng)雅園系列、云趣園系列、流行花園系列小區(qū)怎么評(píng)價(jià)，各自有哪些優(yōu)缺點(diǎn)，戶型、大小類似，總價(jià)可接受的情況下怎么取舍？謝謝

回答：1）風(fēng)雅園系列，配套一致，回龍觀西大街配套，2000經(jīng)濟(jì)適用房，戶型不大好，墻體很結(jié)實(shí)。小區(qū)環(huán)境一般。2）云趣園，經(jīng)濟(jì)適用房，2000年房子，小區(qū)墻體特別厚，很結(jié)實(shí)，在繁華的商業(yè)中，小區(qū)環(huán)境一般，戶型好多不合理。3）流星花園，環(huán)境比較好，密度比較小，得房率高，85%-90%得房率，小區(qū)樓道貼瓷磚，6層板樓帶電梯，稀缺，離地鐵近，很方便。缺點(diǎn)，車位嚴(yán)重緊缺，沒有人車分流。很少看到路?？傮w而言，我更建議流星花園。

7、提問：您好，我的問題很簡(jiǎn)單，就四個(gè)字兒：怎么撿漏！因?yàn)槲矣X得北京房產(chǎn)除了撿漏，那么就沒有投資的必要了！

 

回答：雖然是四個(gè)字兒，但是回答起來(lái)并不容易，因?yàn)閾炻┎粌H需要理論，而且需要實(shí)踐，某炒房大牛不是說(shuō)看房?jī)砂偬讍?？其?shí)還是有一定道理的。要說(shuō)撿漏，我認(rèn)為這幾個(gè)方面有機(jī)會(huì)。比如一種情況，急著用錢，像著急換房、還債啊之類的，往往會(huì)以相對(duì)較低的價(jià)格出售，這類房子可以通過(guò)中介了解到，也可以看我們內(nèi)部每天公布的資料《獨(dú)家撿漏榜，每日北京降價(jià)房源統(tǒng)計(jì)及潛在撿漏房源》以及《二手房看房技巧》，如果有短期內(nèi)連續(xù)降價(jià)的記錄，那有可能是潛在的撿漏房。再比如，某板塊有可能有成批新土地要拍出，那么周圍二手房就有機(jī)會(huì)。還比如，學(xué)區(qū)房的多校劃片，在比較好的學(xué)區(qū)周圍購(gòu)買二手房。以上都是一些案例，要多去看房，才能建立起價(jià)格體系以及撿漏判別能力。

8、提問：400的標(biāo)的，不考慮自住，sfsd，考慮出租補(bǔ)貼貸款。通州的京貿(mào)國(guó)際城，自由灣，百合灣，運(yùn)河灣，哪個(gè)好點(diǎn)兒？另外，其他的像河畔麗景，運(yùn)河家園，嘉華印象街，荔景園，水仙園這些能考慮么？前面那幾個(gè)估計(jì)只能一居室，后面這幾個(gè)有兩居室，哪種好點(diǎn)兒？

 

回答：您好，京貿(mào)國(guó)際城，自由城，百合灣，運(yùn)河灣都是通州比較有價(jià)值的小區(qū)，怎么選，還得看具體房源，比如自由城盡量避開高樓層，運(yùn)河灣則需要小心鐵路噪音。河畔麗景，運(yùn)河家園，嘉華印象街，荔景園，水仙園確實(shí)相對(duì)弱一些，大家可以從均價(jià)中看出來(lái)，如果實(shí)在要選，河畔麗景可以考慮考慮。

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