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1、提問：京爺好，最近恒大暴雷，又聽到一些關于房企裁員之類的消息，北京的期房爛尾風險會不會增大？

回答：你好，理論上北京的監(jiān)管還是更嚴格一些的，爛尾風險小了很多，這些年來北京爛尾的樓盤也是屈指可數(shù)。不過說實在的，要是爛尾落在自己頭上，那確實倒大霉了，畢竟北京的房產動不動就幾百上千萬。這次恒大事件，有可能是全國樓市重要轉折和趨勢，所以大家買房要多加小心，特別是在外地買新房的人。一般來說，可以遵循以下幾個規(guī)則，盡量減少風險：1、國企央企開發(fā)商基本不會有問題。2、現(xiàn)房或者準現(xiàn)房最好。3、這些年擴張比較激進的民企盡量小心。4、債務率高的房企盡量小心。5、注意負面新聞比較多的房企。

2、提問：京爺您好，stsd，剛需自住最近看了馬連洼梅園的房子，一樓南北向小兩居，由于樓體外加裝電梯，南向處于凹槽中間，采光不太行。最近市場有下跌趨勢，這個小區(qū)看了兩套房子最近都下調了價格，所以想請問現(xiàn)在入手合適還是在看看市場行情，看了許多文章都說最近三個月都是向下走的，怕買虧了，能省則省嘛，感謝?

回答：市場確實是在下行，因此我的建議很簡單：要么就買性價比高的，優(yōu)質的，流動性好的房源，要么就不買，當下市場下如果買到有明顯硬傷的房產，大概率比較虧。

3、提問：你好，能比較下天秀安和園和秋露園二室，面積一樣，看中二套，特別糾結，請幫忙分析下哪一個更值得買，目前可否再觀望一段時間。另外，目前單身如首貸，將來房子賣掉，再結婚對方若無貸無房，可否享受首貸資格。謝謝。

回答：如果考慮學校，長期來看秋露園強一些，不過短期學區(qū)不確定性較大，可以觀望一下?！澳壳皢紊砣缡踪J，將來房子賣掉，再結婚對方若無貸無房，可否享受首貸資格”，北京是以一個家庭為單位，你婚前貸過款了，所以不能以首貸資格來購買。如果要保住首貸，那就全款。

4、提問：?京爺，請問最近市場貸款是不是放慢，額度比較緊張？中介告訴我明年額度被今年的透資不少，很有可能3-4個月才能貸款下來。我是剛賣了房還在看房中。

我想請教下這個形勢下對我這樣情況有什么影響？我什么時候定下一套房比較合適？市場明年會不會繼續(xù)下降？

回答：你好，現(xiàn)在貸款放貸非常慢，額度比較緊張，很多都得年底才能下來。當然很多都是一句話的事情，額度緊不緊張并非核心因素。如果沒有放款下來，不要冒然訂房，或者至少訂房周期要在半年以上，才相對安全。我認為你這種情況可以觀望，但需要保持看房熱度，有可能年底有更多性價比高的房源出來。至于明年的事情就不好說了。

5、提問：京爺，您好！sfsd 非剛需，手里有120萬想走組合貸買290萬總價的房產，希望能保值抗通脹。看了新房云景臺，二手房點擊未來和炫特嘉園?？梢苑謩e分析一下優(yōu)缺點嗎？哪個更優(yōu)質呢？

回答：你好，論居住，那新房肯定是好不少，但是論升值性，那還是炫特嘉園強一些，畢竟板塊處于熱點板塊，流動性、升值性、租金都非常不錯。而云景臺板塊、配套等方面都不突出，升值性會差一些。

6、提問：京爺，通州當代名著的大開間怎么樣？

回答: 你好，開間一般很多人不太喜歡，居住屬性差一些。但是如果在配套好，核心地段，那也是比較搶手的，升值性表現(xiàn)都不錯。因此評判開間的價值的關鍵在于：是否為核心地段，是否配套好，是否有大量的年輕人。如果現(xiàn)在沒有，那未來也得有。從這個角度來看，通州當代名著的大開間不是太突出。

7、提問：京爺您好！目前京戶，sfsd，由于還是單身，未來發(fā)展地沒有特別明確，看著北京市場，想在近期買個小房子落戶，450以內吧。目前看了大鐘寺附近九十年代的小破房，單價十萬多，好在總價低三環(huán)里，但是沒電梯沒管理。

回答：你好, 我認為雖然是為了落戶, 但一定要選擇慎重一些, 畢竟第一套房子是你的重要資產, 是未來你置換騰挪的資本. 我認為有兩個選擇: 1, 盡量選擇升值性好, 流動性強的小區(qū). 典型如朝青, 九龍山, 大望路等區(qū)域的次新一居. 2, 選擇未來有潛力的板塊, 比如通州核心區(qū).

8、提問：京爺你好，業(yè)主房內有父母的戶口，業(yè)主表示可以留10萬元保證金，過戶后5個月內轉出（業(yè)主己定好戶子）留1萬元物業(yè)保證金，這個應該是安全的吧。

回答：你好, 在以往, 戶口問題是北京二手房交易中的重要問題, 如果房屋中留有其他人的戶口, 不影響落戶和上學, 但其房子在賣出時往往會出現(xiàn)折價的情況, 所以一般需要考慮戶口保證金. 市場保證金一般可以考慮一個人10-15萬元, 如果時學區(qū)房, 則更多一些. 即使是這樣, 在以往的經驗中, 經常出現(xiàn)違約不遷走戶口不要保證金的現(xiàn)象, 俗稱老賴. 但是今年來, 公共政策已經實施了, 老賴戶口已經不是問題了, 可以直接遷到公共戶中. 一般有兩種方式, 一個是讓原業(yè)主自己申請, 幾個星期就完成了, 一個是自己申請, 稍微慢一些. 需要指出的是, 這兩種方式我都實操過, 非常簡單. 所以總得來說, 留戶口保證金沒問題的, 沒什么安全問題.

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