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1、提問：您好，現(xiàn)在銀行都收緊貸款了，您覺得城區(qū)的房子會稍微降點嗎？

回答：你好，一個健康行情最基本的要求之一就是：環(huán)節(jié)要順暢。就拿北京來說，人們賣掉手頭的房子去改善或者買xuequ房，然后剛需去買這些人的房子上車，這是北京最普遍的一個環(huán)節(jié)。當(dāng)前貸款一般是會批的，但是放貸卻沒影的事兒。這就造成很多置換者拿不到房款，無法去購買目標(biāo)房產(chǎn)，這影響了北京二手房交易的順暢性，使得市場慢下來。最終結(jié)果是，整個市場的熱度在降溫。目前來看，市場基本穩(wěn)定，很多業(yè)主心態(tài)高，但著急出售的房源，還是出現(xiàn)了一些調(diào)價現(xiàn)象，未來應(yīng)該會出現(xiàn)性價比高的機會，不過基本面還得看后續(xù)有沒有更多政策。

2、提問：京爺好，我在草橋附近有一套100多平米的復(fù)式閑置，看到目前小區(qū)單價已到8萬，想出手后再買一套（已另有一套學(xué)區(qū)房在住），您看這個地段能否現(xiàn)在出手，將來是否還有較大的升值空間？如果出手后，還可以在北京哪些區(qū)域投資房產(chǎn)比較保值？謝謝。

回答：你好，現(xiàn)在考慮出售也是可以的，未來是否有較大的升值空間，得看你具體的小區(qū)，草橋板塊的話至少能跟上大盤，甚至略微高于大盤。如果出手，那就選擇熱點板塊的品質(zhì)次新房。這類房產(chǎn)往往出現(xiàn)在東西海的次新小區(qū)中，朝陽的望京、朝青、雙井等地，海淀的上地、西二旗、清河等，歸納起來就是：產(chǎn)業(yè)或者產(chǎn)業(yè)外溢的熱點區(qū)域次新品質(zhì)房產(chǎn)。

3、提問：京爺，我最近看到順義有一些商住兩用房，比如旭輝26街區(qū)，像類似這種房子有投資價值嗎？在你看來未來的漲跌趨勢會如何？

回答：你好，我們常說商住沒有投資價值，原因很簡單，就是流動性和金融屬性很差，如果是郊區(qū)那就更不要買了。商住買房邏輯是：盡量低總價，盡量核心地段。原因很簡單，低總價，未來流通好，核心地段，租金高。未來趨勢大部分還是會陰跌。

4、提問：京爺，從未來升值角度，還有名額 想再買套房，是買麗澤附近2居，還是草橋附近3居? 這倆價位差不多。夫妻倆帶一個娃，兩居也夠用，還有別的房，主要是從未來升值角度考慮。

回答：你好，雖然升值和居住屬性緊密相連，但投資升值和剛需自住的買房邏輯是兩碼事：投資升值最看中的是漲幅和收益，居住功能是次要的；而剛需自住，第一個需要滿足的是居住需求，往往是功能性和居住體驗，漲幅則是錦上添花。因此，在做投資時，一定要考慮目標(biāo)房產(chǎn)的升值性，特別是泡沫屬性，這種泡沫屬性往往是大家盯著的有前景的區(qū)域的次新房，比如麗澤里面的幾個次新房就是一個不錯的選擇，這些小區(qū)泡沫屬性比較強，每次漲幅都不錯。而草橋的三居功能性不錯，板塊居住氛圍也較好，適合自住，當(dāng)然升值性也尚可，不過升值肯定沒有核心區(qū)那么強。

5、提問：京爺，2017年3月在通州買了一個80平米的南北通透2居，板樓無電梯，5/6，04年的房，位置在梨園地鐵站1.5公里左右，當(dāng)時390w，現(xiàn)在大概可以賣300-320w左右，現(xiàn)在每月1.2萬貸款還，目前出租每月3.5k，想咨詢您，是賣了還是再放放。

回答：你好，通州最大的問題在于雙限政策，這讓通州大部分區(qū)域房價短期根本漲不起來，就拿這次行情來說，除了運河三角區(qū)等少量的樓盤有漲幅，其他大部分都不行，而且這種不行還得持續(xù)較長時間。我認(rèn)為如果不是自己住，建議出手，置換到優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)中，或者持幣理財觀望也可以。

6、提問：京爺你好，stsd，預(yù)算500萬以內(nèi)的房子，綜合各方面，目前想在回龍觀龍華園和毛紡廠南宿舍兩個進行選擇。綜合考慮好出租和未來保值增值能力，請問哪個小區(qū)比較合適？

回答：龍華園優(yōu)點在于離地鐵近，配套還不錯，但老小區(qū)，物業(yè)管理很一般，最大的問題是：在回龍觀一大眾次新房中，它的樓齡缺點很突出，所以未來價值會慢慢衰弱。毛紡廠南宿舍，小區(qū)比較老，居住體驗不算好，不過最大的優(yōu)勢在于身處海淀，因此保值性會強一些。

7、提問：京爺您好，十里堡的小型社區(qū)海華堂您有關(guān)注過嗎？保值性如何？這個小區(qū)自去年年底到現(xiàn)在漲了有15%，現(xiàn)在買入合適嗎？

回答：你好，這個小區(qū)有優(yōu)點和缺點，優(yōu)點是樓齡新一些，缺點是小區(qū)太小，沒空間，戶型朝向不少較差。不過整體來看，小區(qū)還算是比較新，因此保值性還可以?，F(xiàn)在得看房源性價比了，如果價格有些離譜的，還是再等等。

8、提問：幸福里109的二層和奧森春曉110的3居的高層該怎么選？未來升值空間哪個更大？

回答：你好，幸福里品質(zhì)會更好不少，但目前價格偏高，如果是二層這種有硬傷的樓層，還是盡量不考慮的。奧森春曉110的3居的高層是可以考慮的，當(dāng)然品質(zhì)肯定差一些，只是在這個時空環(huán)境下，這個盤有性價比。也可以考慮其他的一些盤或者二手房。