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1、提問(wèn)：您好京爺，我們北京還有一套購(gòu)房指標(biāo)，屬于二房二貸，考慮在海淀買(mǎi)一個(gè)有升值潛力的非學(xué)區(qū)房，希望過(guò)幾年好出手的，預(yù)算600萬(wàn)以內(nèi)，最好能貸款。請(qǐng)問(wèn)除了中介推介的學(xué)院路，牡丹園和小西天還有其他板塊嗎？逸成東苑和今典花園這兩個(gè)小區(qū)的升值潛力您怎么看？您還有什么推薦的小區(qū)嗎？

回答：你好，目前海淀區(qū)，非學(xué)區(qū)屬性的板塊，我還是比較推薦的，如果是稍微新一些的小區(qū)，那升值性都是沒(méi)有問(wèn)題的，畢竟在海淀這類(lèi)房產(chǎn)比較稀缺。逸成東苑和今典花園是我經(jīng)常推薦的小區(qū)，有稀缺性，升值性自然非常好，可以值得入手。還可以看看五環(huán)外的西三旗、西小口、上地西二旗之類(lèi)的地鐵次新，如萊圳家園等。或者也可以看看xuequ市場(chǎng)涼下后撿漏，不過(guò)這類(lèi)產(chǎn)品沒(méi)有前面說(shuō)的那類(lèi)小區(qū)穩(wěn)健。需要記住，未來(lái)有品質(zhì)的次新房，將是最佳產(chǎn)品，比任何產(chǎn)品都靠譜。這種選擇邏輯尤其適用于東西城、海淀等好地段老房子偏多的區(qū)域。本質(zhì)上就是稀缺，周?chē)戏孔犹?，次新太少，大家都想要?/span>

2、提問(wèn)：京爺您好，同等價(jià)位下，從保值增值的角度，能比較下東湖灣的兩居和嘉美風(fēng)尚南北通透的三居么

回答：你好，一個(gè)是高品質(zhì)、有學(xué)校的改善類(lèi)住宅，一個(gè)是小區(qū)空間受限的非主流小區(qū)，那肯定是選擇前面這種，也就是東湖灣。事實(shí)上，東湖灣一直都是望京的標(biāo)桿，每次升值性都非常突出，小區(qū)品質(zhì)也很不錯(cuò)，居住體驗(yàn)也好，可以優(yōu)先選擇。

3、提問(wèn)：京爺您好，本人四十多歲，老婆孩子均在老家，買(mǎi)房主要是自住兼給孩子留個(gè)一線城市的房產(chǎn)。預(yù)算總價(jià)（含貸款）在380萬(wàn)以內(nèi)，想買(mǎi)個(gè)小兩居。請(qǐng)問(wèn)八里莊南里、北里的八十年代老房子能考慮么？

回答：你好，這類(lèi)房產(chǎn)地段交通都不錯(cuò)，就是樓齡太老了一些，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)漲不起來(lái)的現(xiàn)象，也就是跑輸大盤(pán)。如果是完全滿足居住功能，那可以考慮，但是如果看中升值，那還是差了點(diǎn)兒。同一地段下，如果只考慮升值性，往往會(huì)出現(xiàn)老房子的兩居還不如次新的開(kāi)間。

4、提問(wèn)：孩子2027上學(xué)。在考慮二套400萬(wàn)(占坑)或置換700-750萬(wàn)預(yù)算(自住條件不能太差)的板塊。

考慮過(guò)東城大部分片區(qū)和朝陽(yáng)的學(xué)校房產(chǎn)，目前糾結(jié)兩個(gè)選擇：

1. 東城東崇前片區(qū)，興隆都市馨園一居開(kāi)間占坑。

2. 亞運(yùn)村慧忠里

請(qǐng)京爺從板塊角度幫忙分析一下，這兩個(gè)選擇哪個(gè)更好，什么時(shí)候入手，或是還有其他推薦？謝謝

回答：你好，單純上學(xué)來(lái)說(shuō)，其實(shí)亞運(yùn)村朝外是一個(gè)不錯(cuò)的選擇，不過(guò)前提是能上這個(gè)學(xué)校。未來(lái)學(xué)區(qū)房政策不確定性增大，所以都不好說(shuō)這些事情。如果2027年上學(xué)，倒是不用太著急，實(shí)在著急考慮這個(gè)事兒的話，就去去東城占個(gè)坑，比如你說(shuō)的這種興隆都市馨園。東城的超級(jí)上車(chē)盤(pán)現(xiàn)在就可以邊看著，同時(shí)觀察樓市走向。

5、提問(wèn)：京爺好！請(qǐng)問(wèn)運(yùn)河明珠家園如何？我看離地非常近，但是非常便宜。BOBO自由城離地鐵遠(yuǎn)反而貴，而且您也經(jīng)常推薦。有些好奇，希望您指點(diǎn)

回答：你好，運(yùn)河珠家園地段和交通都非常不錯(cuò)，不過(guò)小區(qū)管理還是比較一般，居住體驗(yàn)受到比較大的影響。BOBO自由城低密度次新，管理雖然不突出，但居住體驗(yàn)也尚可，而且周?chē)缑嫦鄬?duì)較好，小區(qū)熱度相對(duì)高一些。

6、提問(wèn)：京爺您好，首房首貸，首付預(yù)算320萬(wàn)，強(qiáng)依賴地鐵通勤，上班地點(diǎn)分別是月壇和望京，同時(shí)考慮保值性，目前在糾結(jié)是買(mǎi)到回龍觀還是惠新西街，看的小區(qū)回龍觀主要有龍澤苑西區(qū)、龍騰苑四區(qū)、新龍城、首開(kāi)智慧社，惠新西街附近目前看到一個(gè)稍微中意的是惠新北里，想請(qǐng)問(wèn)京爺這兩個(gè)片區(qū)、這些小區(qū)應(yīng)該怎么選？感謝

回答：你好，回龍觀在于高薪產(chǎn)業(yè)外溢，升值性還不錯(cuò)，而惠新西街在于地段和交通都非常不錯(cuò)，兩個(gè)區(qū)域的升值性短期看差不多了太多。在這種情況下，我還是建議考慮上班地點(diǎn)中間的地段，更建議惠新北里多一些。另外，其實(shí)也可以考慮望京的2000年左右的小兩居，升值性也很不錯(cuò)。

7、提問(wèn)：京爺您好，大孩八歲，正懷二胎，想置換城六區(qū)內(nèi)的三居，兼具保值增值，學(xué)區(qū)中等就行?？粗辛酥菍W(xué)苑房子的價(jià)格和戶型，就是房子是02年左右的，請(qǐng)問(wèn)智學(xué)苑怎么樣？還看了西三旗世華龍樾和田村金隅瑞和園的三居，房子很新，就是面積小，80多平的小三居，請(qǐng)問(wèn)怎么選擇好？把住的房賣(mài)出去，能到手六百多點(diǎn)，所以預(yù)算不超七百五。謝謝

回答：你好，智學(xué)苑交通和地段不錯(cuò)，不過(guò)相對(duì)于周?chē)鷣?lái)說(shuō)樓齡、品質(zhì)、管理差了一些，因此價(jià)格相對(duì)低一些，如果預(yù)算有限，也是可以考慮上車(chē)的。西三旗世華龍樾和田村金隅瑞和園的三居，可以優(yōu)先考慮世華龍樾。

8、提問(wèn)：京爺你好，570萬(wàn)總價(jià)，考慮品質(zhì)還不錯(cuò)次新房，在朝青板塊，求推薦幾個(gè)不錯(cuò)的小區(qū)

回答：你好，570萬(wàn)，考慮品質(zhì)次新，那就是一居了。第一梯隊(duì)，考慮天鵝灣。第二梯隊(duì)，考慮華紡易城、青年匯、潤(rùn)楓水尚，然后再考慮珠江羅馬。當(dāng)然實(shí)在要兩居，那可以考慮國(guó)美第一城，品質(zhì)相對(duì)一般，升值性還不錯(cuò)。

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