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回答：您好，長期來看，這類小區(qū)（不包括學區(qū)屬性嚴重的小區(qū)），都依舊值得入手，因為這次行情中表現(xiàn)較好，代表著其價值稀缺。但是當前來看，漲得太多的，特別是被投資炒房客控盤的小區(qū)，請謹慎入手，有高位接盤的風險，因為溢價偏高。比如回龍觀的融澤嘉園、望京的橄欖城、保利中央公園等，雖然長遠看沒問題，但短期都是要慎重入手的，溢價偏高, 容易大起大落。

2、提問：京爺好，預算650左右，工作地在望京跟潘家園，最近關注了國美，美景東方，后現(xiàn)代城，從保值性以及居住體驗考慮，這幾個小區(qū)怎么樣？如果考慮通勤，保值，學校的話，有哪些其他推薦？

回答：你好, 國美, 美景東方層次差不多, 但國美板塊好點兒, 長遠看升值性好點兒. 后現(xiàn)代城居住弱一些, 適合500萬以內的標的, 升值性尚可, 但沒有國美強. 可以重點考慮國美, 當然很多人覺得亂了點兒, 但相對來說是可以接受的. 望京的2000年左右的板樓小區(qū)也可以考慮,弄個小兩居. 

3、提問：以5-8年時間為周期，從增值性和流通性（這里流通性主要指方便置換）角度看，回龍觀、通州核心區(qū)、亦莊、望京、朝青、常營、東壩、麗澤這幾個板塊總價600w左右的房源，您如何排序？有哪些推薦小區(qū)？

回答：以5-8年時間為周期, 我認為就盡量不考慮通州了, 因為這邊要做好七八年起步的持有心態(tài). 回龍觀, 望京、朝青都是核心板塊, 非常值得考慮, 600萬的預算, 回龍觀選擇次新商品房(如國風美唐, 公園悅府之類的), 望京能選擇的比較少, 不過如果是次新,升值性也不錯, 如澳洲康都. 朝青則可以考慮國美之類的,升值性也可以. 常營、東壩板塊相對前面幾個弱了一些,. 麗澤, 產(chǎn)業(yè)還沒有起來, 只能說有潛力. 我認為麗澤沒有回龍觀, 望京、朝青穩(wěn)健.

4、提問：京爺，你好，在北京投資房產(chǎn)，得看重租售比嘛，我看很多區(qū)域的租售比不行，是不是很危險？！租售比越高的房子是不是越值得投資？

回答：租售比是一個房產(chǎn)投資中經(jīng)常用到的名詞。簡單地說就是房子租金收益比上銷售價格。特別是在歐美，人們經(jīng)常用這個數(shù)來衡量房產(chǎn)的收益和健康程度。租售比越高，說明投資收益越好，房產(chǎn)越健康。因此國內也有不少租售比的分析文章，很多人也經(jīng)常引用這些數(shù)據(jù)來做投資。但是我可以很負責人地告訴大家，租售比在我國房產(chǎn)投資中只能作為一種參考，而不能成為一種標準。

原因很簡單，就是中國的房價金融屬性、泡沫屬性太強了，很多時候已經(jīng)脫離了居住屬性。我們往往可以看到，租金很高但是升值性卻很差的房產(chǎn)，比如朝陽建外soho，租售比很高，但是升值性卻非常差，常年洼地。這類現(xiàn)象也經(jīng)常出現(xiàn)在很多商住或者70年產(chǎn)權的公寓類住宅上，房價就是起不來。另外一個例子就是沒有學區(qū)的好地段老破小，租售比不少次新房要高，但房產(chǎn)升值性也不行。而租售比較差但是升值性很好的房產(chǎn)卻非常常見，比如學區(qū)房、稀缺次新房，租售比很差，但每次都是漲價領頭羊。

其實，咱們還可以從另外一個角度來看待這個問題：接盤者。簡單地說就是，租房者和買房者是兩撥人，他們考慮的點完全不一樣。

所以用租售比來投資房產(chǎn)是非常大的誤區(qū)，而應該從大眾“接盤者”的角度來投資房產(chǎn)。不過有幾個點是肯定的：租金高的板塊，說明有產(chǎn)業(yè)，板塊比較健康；租金低的板塊，產(chǎn)業(yè)和人氣較弱，需要慎重。

5、提問：京爺，您好，上次您說過怎么挑選小區(qū)，列舉了很多不能買的小區(qū)。那么京爺，能不能給我列舉一下哪些樓棟或者樓層不能買呢？

回答：您好，沒有絕對的不能買的房源或者樓棟，一分錢一分貨，需要做到有所取舍。但是有些樓棟和樓層、房源還是盡量不要去選擇的。京爺給大家列舉一下，樓棟：靠近高壓線，靠近變電站，靠近精神病院，靠近醫(yī)院太平間，靠殯儀館，靠近垃圾場，靠近鐵路和主干道，靠近墓地，靠近污水廠，靠近加油站，靠近加氣站等。樓層：管道層，設備層，腰線層，頂層，底層，地下室，有嚴重遮擋的樓層，有嚴重噪音的樓層，有兇宅的層。當然以上只能說盡量別買哈，預算不足又需要上車，價格合適的話，那也可以考慮的。

6、提問：京爺您好，有一個關于經(jīng)紀人選擇的問題。帶我看新北苑的經(jīng)紀人對新北苑較為熟悉并熱情，但比較年輕；帶看望京的經(jīng)紀人服務年限較長，但不是特別熱情，且感覺可能對新北苑了解不算太深。想請問一下，想在新北苑選籌，您比較推薦哪位經(jīng)紀人呢？

回答：經(jīng)紀人，其實都得看人，沒有說年輕的就不好，服務長的就很好。年輕的也有靠譜的，年漲的老油條的也不少。如果要買新北苑，我認為還是找個懂新北苑的。

7、提問：京爺好，請問北京新房的下躍戶型值得買嗎，下躍贈送的，如果從投資角度。

回答：你好，所有的新房，首先看地段和規(guī)劃，接下來再看產(chǎn)品。選擇產(chǎn)品時應該考慮周圍流通性最好的產(chǎn)品，簡單地來說就是正常產(chǎn)品即可。下躍戶型比較偏向于消費，并非很適合投資。不過，地段很好的話，就當我沒說，地段好啥都行。

8、提問：京爺您好，想在朝陽區(qū)內6號線或者10號線沿線買房，但首付只有150萬，想找一個小兩居的，有哪些小區(qū)可以推薦的。謝謝。

回答：你好，朝陽區(qū)內6號線或者10號線沿線，如果首付150萬，不想在太偏的地段買房，估計只能考慮一些老小區(qū)了。老小區(qū)就是看管理，因為老房子如果管理不行，衰敗速度會很快?；蛘咭部梢钥紤]在老小區(qū)中選擇一些樓齡新一些的樓棟，比如咱們可以看看石佛營西里00年左右的房子，保值性還是不錯的。

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