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回答：傳統(tǒng)看樓市經(jīng)常使用真實(shí)成交價(jià)和掛牌均價(jià)來(lái)表征樓市。

①真實(shí)成交均價(jià)——在長(zhǎng)周期中代表著真實(shí)房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，但該價(jià)格一般是半個(gè)月前的成交數(shù)據(jù)，具有滯后性，并不能代表實(shí)時(shí)價(jià)格變化。而且最近成交價(jià)被關(guān)閉了。。。。

②全部房源掛牌平均價(jià)——具有實(shí)時(shí)性，但干擾因素多，比如房源突然增多、特殊房源釋放，都會(huì)造成掛牌均價(jià)出現(xiàn)突變，往往出現(xiàn)與成交價(jià)格不一致的現(xiàn)象，有時(shí)候較難分清是漲是跌，價(jià)格趨勢(shì)精準(zhǔn)度不夠高。

京爺和團(tuán)隊(duì)的小伙伴比較早地提出了樓市信心指數(shù)，這個(gè)數(shù)據(jù)能夠表征當(dāng)前二手房業(yè)主心理實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)，也就是我們常說(shuō)的預(yù)期，可以相對(duì)實(shí)時(shí)準(zhǔn)確地代表當(dāng)前樓市冷暖以及未來(lái)短期走勢(shì)。

2、提問(wèn)：京爺您好，麻煩問(wèn)一下購(gòu)買法拍房有哪些注意

回答：你好，目前來(lái)看，法拍房主要需要注意以下幾個(gè)事情：1、性價(jià)比，當(dāng)前很多法拍房拍出來(lái)并不便宜，而且很多都是非普，你在買的時(shí)候要橫向縱向比較。2、騰退是一個(gè)大問(wèn)題，目前戶口問(wèn)題倒是沒(méi)了，但什么租約啊，物業(yè)費(fèi)拖欠之類的比較麻煩，你需要通過(guò)各種渠道了解清楚。3、找法拍中介，并一定能幫你解決關(guān)鍵問(wèn)題，難搞的問(wèn)題，他們也搞不定，自己去參加拍賣也可以。

3、提問(wèn)：sfsd，單身，朝陽(yáng)門工作，首付400左右，接受貸滿，以未來(lái)5-8年時(shí)間為限，從流動(dòng)性和增值性角度看，您推薦哪些板塊的哪些盤？本次購(gòu)房的主要訴求是先上車，實(shí)現(xiàn)保值增值，能兼顧自住更好，以便下次置換。

回答：你好，從流動(dòng)性何增值性角度來(lái)看，我建議考慮東部熱點(diǎn)板塊的次新房，這也是歷次漲幅收益最高的標(biāo)的。比如朝青板塊的青年匯，能買個(gè)兩居，雖然小區(qū)品質(zhì)不算很突出，但是板塊好，又是次新地鐵房。而且700萬(wàn)以內(nèi)的次新兩居，在東部五環(huán)內(nèi)，并不是太好找，所以有一定的稀缺性。

4、提問(wèn)：京爺好！我有一套一手的北苑華貿(mào)城52平loft，如果從保值增值的角度考慮，是繼續(xù)持有好還是賣掉換個(gè)其他區(qū)域的次新房例如望京更好？

回答：你好，華貿(mào)城52平loft，表現(xiàn)不算突出，這次漲幅應(yīng)該是落后于新北苑整體大盤的，漲幅應(yīng)該是10%左右。望京整體漲幅大概在20-25%左右，如果是次新，漲幅最高達(dá)到了30%，在北京也是比較領(lǐng)先的。事實(shí)上，同等情況下，望京這邊一直領(lǐng)先于新北苑。而loft不是主流產(chǎn)品，也會(huì)吃虧一些?？傮w來(lái)看，我認(rèn)為是可以置換到望京這邊。操作上，可以考慮先賣后買。

5、提問(wèn)：您好, 為什么安慧里的房子比安慧北里的房子便宜呢？安慧北里的安逸秀雅值得買嗎？哪個(gè)會(huì)更好一些呢？

回答：你好，你說(shuō)的是安慧里比安慧北里各種園便宜吧，其實(shí)本質(zhì)上還是學(xué)校的問(wèn)題，一個(gè)是普校，一個(gè)是大家默認(rèn)的xuequ房，差距肯定大。如果要上學(xué)，可以考慮各種園，不過(guò)未來(lái)政策不確定，如果不是為了上學(xué)，可能不一定要湊熱鬧。

6、提問(wèn)：京爺好，想問(wèn)下550萬(wàn)左右買兩居南向房屋在哪個(gè)板塊買升值潛力最大？能否推薦幾個(gè)小區(qū)？

回答：你好，如果是南向的兩居，可以重點(diǎn)考慮以下幾個(gè)區(qū)域：1、回龍觀的幾個(gè)新盤，或者地鐵次新如新龍城。2、通州，核心區(qū)，如京貿(mào)國(guó)際城等次新。3、麗澤外溢，草橋欣園等。

7、提問(wèn)：您好，通州二套，700w預(yù)算，自住房，花石匠和華遠(yuǎn)銘悅可以嗎？有別的小區(qū)推薦嗎？謝謝

回答：你好，從居住的角度來(lái)看，那自然是非常不錯(cuò)的，特別是花石匠，有些品質(zhì)。不過(guò)這兩個(gè)盤所處的板塊還是差一些，升值性其實(shí)是受限的。當(dāng)然，如果喜歡安靜，選擇這里自然沒(méi)問(wèn)題，不過(guò)看中升值性的話，還是去看看運(yùn)河三角區(qū)吧，比如選擇京貿(mào)國(guó)際城，升值性會(huì)強(qiáng)一些。

8、提問(wèn)：京爺您好，請(qǐng)問(wèn)朝陽(yáng)門內(nèi)竹桿胡同值得買嗎？學(xué)區(qū)溢價(jià)高嗎？

回答：有學(xué)區(qū)溢價(jià)，但未來(lái)學(xué)區(qū)的事情無(wú)法說(shuō)，有可能保持價(jià)值，也有可能削弱溢價(jià)，完全看政策。所以我的建議如果投資，那就不要碰，如果自己小孩上學(xué)用，倒也可以考慮。

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