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關(guān)注北京房市的朋友，這幾天估計(jì)不斷從自媒體上看到一個(gè)新的名詞“新型共有產(chǎn)權(quán)房”。這個(gè)名詞的由來(lái)，源自于北京市規(guī)劃和自然資源委于12月31日發(fā)布的一則關(guān)于海淀樹村棚戶區(qū)用地的公告。

關(guān)于這塊地的一些一些背景，簡(jiǎn)單說(shuō)一下。首先屬于住宅用地，建筑用地面積為 52686.19 平米，規(guī)劃的建筑面積為小于 83160 平米，容積率大概為 1.58。從起始價(jià)來(lái)看，拿地價(jià)格已經(jīng)高到 6.72 萬(wàn)每平米。目前大推的海淀幸福里容積率為2.5，拿地單價(jià)大概是5萬(wàn)每平米，目前售賣價(jià)格8萬(wàn)每平米。所以這塊地后續(xù)的預(yù)售價(jià)格，起碼12萬(wàn)以上（8*1.5，其中1.5為一個(gè)大概的系數(shù)，低容積率對(duì)高容積率的一個(gè)優(yōu)勢(shì)，而且樹村這塊地的地理位置看起來(lái)更有優(yōu)勢(shì)一些）。

按照掛牌文件披露，原計(jì)劃拍賣時(shí)間為20年12月8號(hào)。沒(méi)有按照計(jì)劃執(zhí)行，于10號(hào)左右發(fā)布公告修改競(jìng)拍時(shí)間，重新制定的拍賣時(shí)間為21年1月20號(hào)左右。然后在20年的最后一天，發(fā)出了如下的通告：

科普小知識(shí)：容積率的計(jì)算方式為建筑面積/用地面積。一般來(lái)說(shuō)，容積率越高，建筑密度就越大，由于同等面積住的人更多，舒適度就更低。容積率越低，開發(fā)商回收資金面積越小，即建筑樓層較低或房屋間隔較高，因此單位房?jī)r(jià)更高。

一般來(lái)說(shuō)，就容積率這個(gè)指標(biāo)，獨(dú)棟別墅為0.2~0.5，聯(lián)排別墅為 0.4~0.7，6層以下多層住宅為0.8~1.2，11層小高層住宅為1.5~2.0，18層高層住宅為1.8~2.5，19層以上住宅為2.4~4.5。

回到最新的公告本身，規(guī)則說(shuō)的也算比較清楚。

1）如果現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)沒(méi)有達(dá)到預(yù)設(shè)最高價(jià)，那么出價(jià)最高開發(fā)商拿地。如果現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)到了預(yù)先設(shè)置的地價(jià)上限，那么就開始競(jìng)政府產(chǎn)權(quán)比例；

2）政府產(chǎn)權(quán)比例也有一個(gè)預(yù)設(shè)上限（未公布）。如果沒(méi)有達(dá)到預(yù)設(shè)上線，則競(jìng)報(bào)最高的開發(fā)商拿地。如果多家到了預(yù)設(shè)上線，則停止競(jìng)報(bào)比例；

3）轉(zhuǎn)而進(jìn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序，誰(shuí)的建設(shè)方案好，誰(shuí)拿地。

這塊地看起來(lái)政府操作非常謹(jǐn)慎，首先是設(shè)置了地價(jià)上限，然后是競(jìng)報(bào)政府產(chǎn)權(quán)份額，最后是競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案，一方面抑制開發(fā)商高價(jià)拿地，同時(shí)又體現(xiàn)了對(duì)房屋建筑品質(zhì)和質(zhì)量的關(guān)注。

這個(gè)“新型共有產(chǎn)權(quán)房”，本質(zhì)上還是商品房，限制的5年內(nèi)不允許上市售賣應(yīng)該也是房住不炒措施之一。政府希望給房子設(shè)定流通性障礙，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

起拍價(jià)+限制流通性策略，基本說(shuō)明了政府的態(tài)度，看你怎么解讀了。

關(guān)于這塊地后續(xù)的售賣單價(jià)，結(jié)合海淀的情況看。在海淀，只要有學(xué)區(qū)屬性加持，價(jià)格就會(huì)有保障。這塊地往西的豪宅西山華府，成交價(jià)比周邊的大概高出2萬(wàn)左右。西山華府對(duì)應(yīng)小學(xué)為東北旺中心小學(xué)，屬于青龍橋?qū)W區(qū)。

下圖中東北角的馬連洼一號(hào)院，由于劃片是上地實(shí)驗(yàn)，上地學(xué)區(qū)，均價(jià)10.8萬(wàn)，這就是海淀的學(xué)區(qū)價(jià)值。

學(xué)校配置，真的能有不少溢價(jià)。上地實(shí)驗(yàn)樹村校區(qū)在附近，但目前看只有部分回遷房可以入學(xué)。未來(lái)樓盤如何配備小學(xué)，還不得而知。

回到開始預(yù)估的一個(gè)單價(jià)，12萬(wàn)，如果不是上地學(xué)區(qū)，你會(huì)考慮么？

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