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當(dāng)前的學(xué)區(qū)房市場異常火爆，尤其是西海兩大區(qū)域。搜哥幾乎每天都會收到網(wǎng)友的反饋，說搶不到房子，賣家一分錢不讓，掛牌價一個比一個高。

確實，掛牌房源的定價權(quán)基本掌握在賣家手里。唯有成交價，是買賣雙方多次博弈后達(dá)成的價格共識，一定程度上反映了當(dāng)前學(xué)區(qū)內(nèi)流通二手房的真實價格。

為了讓家長朋友能在購房時，有更多的數(shù)據(jù)參考，秒搜學(xué)區(qū)房特推出《京城名校學(xué)區(qū)房每月成交簡報》專題報告，希望能夠幫助到您。

中關(guān)村萬柳校區(qū)

本期來聊一聊中關(guān)村三小萬柳校區(qū)。中關(guān)村三小萬柳校區(qū)屬于海淀學(xué)區(qū)，是北京的老牌名校，生源多元、教育設(shè)施、師資在北京市首屈一指，備受廣大海淀家長的追棒。

秒搜學(xué)區(qū)房網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，中關(guān)村三小關(guān)注度長期位居第一。

最近一個多月萬泉小學(xué)關(guān)注度排名攀升到第一，個人覺得主要原因在于中三的上車難度越來越大。于是同一片區(qū)、實力同樣不俗的萬泉小學(xué)得到了更多關(guān)注。

中三萬柳校區(qū)月度盤點結(jié)論

我們對其11月月度成交情況做了盤點。結(jié)論先行：

1、從11月份的成交數(shù)據(jù)來看，中三萬柳校區(qū)的上車門檻大概為800萬。

2、從在售房源的帶看數(shù)據(jù)來看，近一個月上架的房源比較受關(guān)注（11月后上新房源12套）

這應(yīng)該也是經(jīng)紀(jì)公司比較樂意推薦的，畢竟掛牌時間過長的，或多或少都有不太合適的因素。所以這也應(yīng)該是看房的重點，要相信市場的力量。

3、從近三個月成交數(shù)據(jù)來看，中三萬柳校區(qū)大戶型120成交量占比較大，高達(dá)40.51%。

該片區(qū)內(nèi)基本以大戶型、次新房為主，現(xiàn)售的69套房源中，100平以下僅16套，100-120之間14套，其余為120平以上戶型。

方法論說明：

本次報告所涉及成交數(shù)據(jù)來源于鏈家公開的成交數(shù)據(jù)，并非全部成交數(shù)據(jù)。但由于鏈家目前所占市場份額較大，一定程度上可以代表目前市場情況（根據(jù)北京市住建委公布的11月份存量房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計，鏈家份額大約占比64%）。

9-11月量價分析

以下是對過去的三個月，中三萬柳小區(qū)學(xué)區(qū)房成交量及成交均價分析：

9月-11月片區(qū)成交量分別為：32套、28套、19套。11月成交量較上月環(huán)比下降了32.14%。

9月-11月成交均價分別為：12.09萬、12.89萬、12.45萬。11月成交均價較10月環(huán)比下降了3.41%。

整體來看，價格比較穩(wěn)定。究其原因，應(yīng)該是該片區(qū)內(nèi)基本以大戶型為主，而大戶型不易受學(xué)區(qū)需求影響。

過去5年峰值分析

自從16年1月份以來，片區(qū)內(nèi)成交量的峰值在16年9月份，當(dāng)月成交60套。

當(dāng)時二手房市場異?；鸨瑸榇龠M(jìn)房地產(chǎn)市場“平穩(wěn)健康發(fā)展”，北京市16年10月份頒布“新京八條”（購買首套普通自住房首付款比例不低于35%，購買第二套普通自住房首付款比例不低于50%。）

回頭來看，新京八條并未遏制當(dāng)時房價上漲趨勢，倒是成交量急劇下降，上圖可以看到當(dāng)年連續(xù)多月出現(xiàn)量價背離的情況。

直至17年5月份，片區(qū)內(nèi)成交均價的峰值出現(xiàn)，為14.9萬，隨后房價才進(jìn)入震蕩下行通道。

目前市場成交價距離當(dāng)時最高價，還有大概兩萬的空間。

上車門檻

相比其他頂級學(xué)區(qū)，中三萬柳的均價并非頂級。但這并不意味著中三萬柳的上車難度小。

由成交面積分布和成交總價分布可知，該校學(xué)區(qū)房70平米以上約占80%，其中120平米以上的占到40.51%。

從成交總價來看，該學(xué)區(qū)沒有500萬以下的上車盤。700萬以上的房源占到97.47%，900萬以上房源占到73%，上車難度較大。

蜂鳥家園社區(qū)、新起點嘉園、小南莊怡秀園，是中三劃片范圍內(nèi)成交比較活躍的幾個小區(qū)。

其中蜂鳥家園由于小戶型，低總價，總體成交最活躍，成交單價也是最高。購買蜂鳥的業(yè)主，更多是以上車考慮為主。

新起點嘉園、小南莊的房子戶型相對較大。從11月成交記錄來看，成交的19套中，僅有一套總價低于800萬，是新起點嘉園一套62.66平米的一居室，成交總價為767萬。這其實更能體現(xiàn)中三的上車門檻。

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前中三萬柳小區(qū)在售房源有69套。其中總價最低的一套為蜂鳥家園一套43平米的一居室，掛牌價為692萬，掛牌時間為18年11月份。

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