這段時(shí)間整理了一下北京海淀區(qū)從2011~2020年11月（初）、這十年間的二手房成交數(shù)據(jù)，去掉車位和地下室，一共約105000條、篩選出約1100個(gè)社區(qū)，然后把它們?nèi)堪凑兆钚碌男W(xué)招生簡(jiǎn)章進(jìn)行了一一歸類，最終得出海淀17個(gè)學(xué)區(qū)、超過(guò)110所小學(xué)的學(xué)區(qū)房“大數(shù)據(jù)”（厚著臉皮的自稱），希望能對(duì)購(gòu)房者以及業(yè)內(nèi)人士有所幫助。

本文內(nèi)容，主要包括十年間海淀區(qū)每月二手房的成交量和房?jī)r(jià)走勢(shì)圖、對(duì)比圖、面積和戶型透視圖、近兩年內(nèi)不同套價(jià)成交的透視圖和對(duì)比圖、17個(gè)學(xué)區(qū)成交量的占比圖、成交量排名TOP20的社區(qū)、以及各圖表的相關(guān)簡(jiǎn)析等。——試探著回復(fù)北京購(gòu)房者的終極疑問(wèn)：當(dāng)前海淀房?jī)r(jià)處于歷史中的什么水平？賣的最火的學(xué)區(qū)房都是哪些面積段的？近期主流成交房源的套價(jià)有多高？樓市調(diào)控到底對(duì)市場(chǎng)有那些直觀影響？

2011~2020年海淀學(xué)區(qū)房市場(chǎng)概況

首先，對(duì)不了解海淀區(qū)的讀者說(shuō)明一下：整個(gè)海淀區(qū)，絕大多數(shù)住宅小區(qū)，只要能劃片入學(xué)并上市交易，就已經(jīng)可以稱為“學(xué)區(qū)房”了。尤其是，海淀小升初點(diǎn)招非常普遍、19年1月1日之后大多數(shù)小學(xué)原則上“多校劃片”，所以就算在海淀買最差的小學(xué)學(xué)區(qū)房，小孩也有機(jī)會(huì)通過(guò)點(diǎn)招擇優(yōu)、派位“中獎(jiǎng)”等方式，上整個(gè)北京、乃至全中國(guó)最優(yōu)質(zhì)的初中學(xué)校，哪怕中考只考上了海淀的二流高中（東西海鎖區(qū)，外區(qū)很難考進(jìn)海淀高中）、依然有五成的幾率上211（這個(gè)數(shù)據(jù)可以查看其他北京自媒體對(duì)2020年海淀高考成績(jī)的解析）。所以，海淀的二手房，絕大多數(shù)自帶“學(xué)區(qū)房”屬性。

——“海淀學(xué)區(qū)房”在北京人民眼中屬于比較極端的一個(gè)詞匯，既可以說(shuō)海淀沒(méi)有學(xué)區(qū)房，也可以說(shuō)海淀全是學(xué)區(qū)房，懂得都懂，不懂的...可以看我?guī)滋旌蟾碌南乱黄５韺W(xué)區(qū)房調(diào)研文。

▍2011.6~2020.11海淀區(qū)每月二手房成交量與房?jī)r(jià)走勢(shì)簡(jiǎn)析

圖表簡(jiǎn)析：①?gòu)姆績(jī)r(jià)走勢(shì)曲線中，可以看出，海淀有兩個(gè)比較明顯的房?jī)r(jià)下跌期，——2014年初、2017年4月至2018年初。這兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)對(duì)應(yīng)的“歷史”分別為：2013年“新國(guó)五條”和“京十九條”對(duì)樓市過(guò)度抑制、2014年5月開(kāi)啟救市、頒布“央五條”、降低購(gòu)房門檻、9月又出臺(tái)“930”新政（七折利率）、兩年內(nèi)六次降息，隨后房?jī)r(jià)脫離下跌期、2015年進(jìn)入快速上漲期；2017年3月，北京連續(xù)出臺(tái)“3·17·22·24·26”等一系列政策，認(rèn)房又認(rèn)貸、二套首付提高到60%等，號(hào)稱北京“最嚴(yán)樓市調(diào)控”期，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭得到遏制。

②單純觀測(cè)房?jī)r(jià)起伏的話，這十年、海淀房?jī)r(jià)只有兩年存在“暴漲”的現(xiàn)象，那就是2015中~2017年4月，均價(jià)從5萬(wàn)一躍至接近9萬(wàn)，尤其是2016年，整年狂漲。2015年之前，房?jī)r(jià)甚至可以說(shuō)略顯平穩(wěn)，僅2012年的曲線有明顯上揚(yáng)的幅度，隨后2013年立刻出臺(tái)了國(guó)五條和京十九條；2017年4月之后，“最嚴(yán)調(diào)控”出臺(tái)，海淀房?jī)r(jià)下跌了一萬(wàn)左右，隨后在2018年進(jìn)入漫長(zhǎng)的“橫盤震蕩期”，近兩年，海淀房?jī)r(jià)一直在8萬(wàn)上下“震蕩”。

③觀察成交量曲線，我們可以發(fā)現(xiàn)，成交量下跌幅度最大的一次，發(fā)生在2016年10月，因?yàn)槟莻€(gè)月北京發(fā)布了“新京八條”，首套房首付比例提高到35%，二套房首付比例提高到50%，嚇了市場(chǎng)一大“跳”，成交量猛跌，大家都在觀望，但這種程度的調(diào)控依然不好使，房?jī)r(jià)又漲了五個(gè)月，第二年3月加碼調(diào)控，才最終遏制住房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭。這五個(gè)月，成交量和房?jī)r(jià)走勢(shì)完全背離、成交量暴跌但房?jī)r(jià)慣性上漲（與石家莊樓市2017年4月~10月的表現(xiàn)一致），我個(gè)人認(rèn)為，這是一個(gè)明顯的危險(xiǎn)信號(hào)。如果下個(gè)周期，又出現(xiàn)了樓市放松、又收緊的過(guò)程，這個(gè)“規(guī)律”可能依然適用。

——作者認(rèn)為，當(dāng)前海淀二手房市場(chǎng)依然處于“高位盤整期”，相比歷史高位，上漲空間其實(shí)已經(jīng)很小，再加上中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)過(guò)了最高速的發(fā)展時(shí)期，除非配合政策調(diào)整，比如減輕首付和房貸利率負(fù)擔(dān)，否則未來(lái)很難看到海淀房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度漲跌。

▍這十年，每月成交量和房?jī)r(jià)走勢(shì)對(duì)比簡(jiǎn)析

圖表簡(jiǎn)析：①?gòu)纳蠄D可以看出，除了瘋狂的2016年，每年3月，基本都是一年中二手房成交量最高的月份。10月一般是下半年成交量最低的月份，幾乎只有2014年10月例外（看上圖那根最黃的線），因?yàn)槟悄昃旁碌淖詈笠惶祛C布了“930”新政，“貸清不認(rèn)房”+“利率七折”，狠狠的刺激了一波沉寂許久的樓市。

——所以，我一直在粉絲群里講，二手房和新房不一樣，二手房講究“金三銀五”，新房才有“金九銀十”的說(shuō)法。

圖表簡(jiǎn)析：①?gòu)纳蠄D可以看出，2013-14-15年的三條線，幾乎在同一個(gè)區(qū)間，證明那三年房?jī)r(jià)是比較平穩(wěn)的；2016年是真滴恐怖，只有那根紅色的線，貫穿了三個(gè)區(qū)間。2018-19-20這三年，房?jī)r(jià)明顯趨穩(wěn)，三條線都要重合了，而且2017-18-19的年底，房?jī)r(jià)都會(huì)在11月來(lái)個(gè)小跌幅。

——綜合對(duì)比十年間、每月的成交量和房?jī)r(jià)走勢(shì)，可以看出，成交量和房?jī)r(jià)之間沒(méi)有必然、或者說(shuō)直接的聯(lián)系，成交量和樓市調(diào)控是緊密相連的，但房?jī)r(jià)不是。也就是說(shuō)，樓市調(diào)控對(duì)成交量的影響是立竿見(jiàn)影的、對(duì)房?jī)r(jià)的影響反而是有所滯后的。

海淀學(xué)區(qū)房成交概況

▍十年內(nèi)海淀不同學(xué)區(qū)的房產(chǎn)成交占比

圖表簡(jiǎn)析：從上圖可以看出，海淀17個(gè)學(xué)區(qū)中，西三旗和北太平莊的學(xué)區(qū)房賣的最多，雖然這倆學(xué)區(qū)并沒(méi)有特別出名的牛小，但西三旗好歹是碼農(nóng)“圣地”、購(gòu)房剛需多，北太平莊緊鄰北二環(huán)、片內(nèi)小區(qū)多、只有北太平莊學(xué)區(qū)內(nèi)小區(qū)數(shù)量超過(guò)160。（區(qū)內(nèi)超過(guò)100個(gè)小區(qū)的學(xué)區(qū)僅有三個(gè)，剩下倆是紫竹院和八里莊，成交量緊隨其后）

而廣受推崇的上地、中關(guān)村、萬(wàn)壽路學(xué)區(qū)的成交量，并不算特別高，房?jī)r(jià)倒不是最主要的原因，最主要的原因是地域小、片內(nèi)小區(qū)數(shù)量少、出房太少，尤其是上地，就那么十幾個(gè)能買的小區(qū)。溫泉蘇家坨沒(méi)人買的原因很簡(jiǎn)單，打開(kāi)地圖看一下就行。

至于更精準(zhǔn)的學(xué)區(qū)房相關(guān)內(nèi)容，每個(gè)學(xué)區(qū)內(nèi)的小學(xué)概況、派位情況、成交量最大的前20個(gè)小區(qū)、房齡最新的小區(qū)、不同套價(jià)預(yù)算的匹配等問(wèn)題，這幾天去北京海淀實(shí)地調(diào)研后，貼上一些照片，更新下篇文章一起講。（篇幅很大，超兩萬(wàn)字，每個(gè)學(xué)區(qū)寫(xiě)的都很詳盡，傻瓜式的學(xué)區(qū)房攻略，這倆月一直在忙的內(nèi)容就是它，就差再去一趟海淀了。）

PS.同一個(gè)小區(qū)，在不同的中介網(wǎng)站，名稱有可能是不同的，甚至地域定位也有可能是不同的。作者是按照最新的小學(xué)招生簡(jiǎn)章、在綠中介的網(wǎng)站“按圖索驥”，如有錯(cuò)誤，還請(qǐng)讀者指正。比如上圖的小南莊社區(qū)，里面有很多不同的院兒，有人說(shuō)部分樓棟可以上八一學(xué)校小學(xué)部，但在八一小學(xué)的招生簡(jiǎn)章中我沒(méi)發(fā)現(xiàn)相關(guān)描述，所以只寫(xiě)了萬(wàn)泉小學(xué)和西頤小學(xué)。

▍十年內(nèi)海淀不同面積區(qū)間段的學(xué)區(qū)房占比

圖表簡(jiǎn)析：從上圖可以看出，海淀學(xué)區(qū)房最主流的成交面積段，是46~60㎡，或者說(shuō)四十多平至六十多平的二手房，買的人最多。其次是61~75㎡和76~90㎡，整體面積段偏小，海淀人民辛苦了，一大半兒人住的都比較擠。

▍十年內(nèi)海淀不同戶型的學(xué)區(qū)房成交占比

圖表簡(jiǎn)析：從上圖可以看出，海淀學(xué)區(qū)房成交量最大的戶型，就是“兩室一廳”，其次是“一室一廳”，其次是“三室一廳”、“三室兩廳”和“兩室兩廳”。（這個(gè)圖可能會(huì)被壓縮，變得模糊，但我的文字簡(jiǎn)析已經(jīng)很明確了）

▍近兩年內(nèi)海淀不同套價(jià)的學(xué)區(qū)房成交占比

圖表簡(jiǎn)析：從上圖可以看出，近兩年（2018.10~2020.11）內(nèi)，海淀區(qū)400多萬(wàn)的學(xué)區(qū)房成交量最大，其次是500多萬(wàn)、300多萬(wàn)、600多萬(wàn)以及700多萬(wàn)。相比西城學(xué)區(qū)房，海淀學(xué)區(qū)房的上車門檻還是比較低的。17個(gè)學(xué)區(qū)中，溫泉蘇家坨的主流成交套價(jià)最低，還不到300萬(wàn)，其他學(xué)區(qū)的主流成交套價(jià)大部分在500-600萬(wàn)左右，上地、中關(guān)村和四季青的主流成交套價(jià)超過(guò)700萬(wàn)。（篇幅所限，下篇文章會(huì)按照學(xué)區(qū)逐一解析的）

文末總結(jié)

海淀區(qū)的學(xué)區(qū)房市場(chǎng)其實(shí)是北京樓市的一個(gè)縮影，畢竟二手房成交量全市第二，通過(guò)這篇文章，相信讀者可以學(xué)到一些東西，比如在一個(gè)比較長(zhǎng)的時(shí)間段內(nèi)，房?jī)r(jià)、成交量與政策之間的關(guān)系。以及許多關(guān)于海淀學(xué)區(qū)房的干貨，比如40~70多平的二手房成交量最高、兩室一廳的房子賣的最多、近兩年400~700萬(wàn)的學(xué)區(qū)房最受歡迎等。

綠中介的成交數(shù)據(jù)其實(shí)有很多瑕疵，但對(duì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來(lái)說(shuō)，最大的問(wèn)題出在“限價(jià)”上。單價(jià)和總價(jià)超過(guò)一定區(qū)間的成交數(shù)據(jù)，外網(wǎng)禁止顯示，所以其實(shí)海淀實(shí)際房?jī)r(jià)會(huì)略高一些......

這幾天從海淀回來(lái)后，我會(huì)更新海淀學(xué)區(qū)房調(diào)研的最后一篇，包括每個(gè)學(xué)區(qū)內(nèi)的小學(xué)概況、派位情況、1911后調(diào)劑情況、成交量最大的前20個(gè)小區(qū)、品質(zhì)最好的小區(qū)、不同套價(jià)預(yù)算的精準(zhǔn)匹配等內(nèi)容，敬請(qǐng)期待。（寫(xiě)完海淀立刻開(kāi)始東城學(xué)區(qū)房調(diào)研，東西海就差東城了）