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居者-專家定制

今天翻看論壇，看到一條2010年的帖子，帖子里有一條2003年的地產(chǎn)廣告，2020年看2010年帖子里的2003年地產(chǎn)廣告。一個(gè)個(gè)熟悉的樓盤名字映入眼簾，一種恍惚感油然而生，現(xiàn)實(shí)遠(yuǎn)比戲劇要精彩，不知道是荒誕還是魔幻，對(duì)比這些樓盤今天的價(jià)格，翻個(gè)十倍都算是表現(xiàn)一般。奇文共賞之，今天帶你看看這些北京樓市的先驅(qū)們。

十幾年過(guò)去了，今日之北京城早已今非昔比。經(jīng)過(guò)一輪又一輪的地產(chǎn)大潮洗禮，當(dāng)年只要買了北京的商品房，時(shí)至今日早就雞犬升天了。但是閉著眼買房的時(shí)代已經(jīng)一去不返了，在這輪大行情之中我們還是能總結(jié)出那些漲的好的房子有哪些普遍適用的規(guī)律的。

在列夫.托爾斯泰的小說(shuō)《安娜.卡列尼娜》中有一句話這樣說(shuō)過(guò)：幸福的人都是相似的，不幸的人各有各的不幸。這句話對(duì)于買房子同樣適用：好的房子總是相似的，不好的房子各有各的硬傷。

那些優(yōu)質(zhì)的房子一定是符合人們主流審美的房子，戶型方正、南北通透、面積適中、學(xué)區(qū)房、物業(yè)好、綠化到位 、交通便利的同時(shí)還能安靜宜居。劣質(zhì)房子的硬傷就五花八門了，買房子的時(shí)候一定要擦亮雙眼，避開這些坑。

純朝北的房子不適合居住，流動(dòng)性差，學(xué)區(qū)房除外；大面積小戶型的房子，如70平的開間，100平的一居室等；有大量辦公區(qū)的住宅，混亂無(wú)序，流動(dòng)性差；臨高速路、鐵路的房子，噪音污染比較大；老破大，受制于總價(jià)，流動(dòng)性差；回遷樓的塔樓，商品房中維護(hù)差，物業(yè)差的塔樓流動(dòng)性不好；奇葩戶型，棱角過(guò)多的房子也比較差。

和平新城位于二環(huán)東北角，從2003年到現(xiàn)在價(jià)格翻了11倍還多，臨近2號(hào)線雍和宮站，對(duì)口小學(xué)是和平里第四小學(xué)（和平里四小是東城北片的老牌名校），小區(qū)品質(zhì)在附近鶴立雞群。

匯豪閣地處二號(hào)線沿線北京站附近，毗鄰火車站本身就是硬傷。23層的臨街無(wú)小區(qū)環(huán)境大塔樓，到現(xiàn)在只漲了不到6倍。對(duì)口學(xué)校匯文第一小學(xué)（匯文一小就是原來(lái)的丁香胡同小學(xué)，非常普通）。

此外，匯豪閣這種美式公寓的房子其實(shí)很不受國(guó)人的待見，其實(shí)就是披著70住宅外皮的公寓樓。沒(méi)有自己的小區(qū)，充斥著商業(yè)和辦公區(qū)域，光禿禿幾座大廈，居住體驗(yàn)很差。只適合商務(wù)人士，對(duì)于家庭客戶很不友好。

地段上來(lái)說(shuō)，在2003年那個(gè)時(shí)候，匯豪閣的地段要好于和平新城，大基建還沒(méi)啟動(dòng)的時(shí)候，長(zhǎng)安街就是絕對(duì)的黃金地段，匯豪閣當(dāng)年的起價(jià)就高達(dá)12000元。隨著城市不斷膨脹，連五環(huán)外的上地、來(lái)廣營(yíng)都相繼崛起了，長(zhǎng)安街沿線的地段溢價(jià)逐漸也就不復(fù)存在了。

反觀和平新城，二環(huán)外，在當(dāng)時(shí)位置相對(duì)偏遠(yuǎn)，小區(qū)內(nèi)部有環(huán)境，對(duì)比周邊又是品質(zhì)最佳者。雖然當(dāng)年地段比不上匯豪閣，但是小區(qū)是板塔結(jié)合，戶型方正符合中式審美，也有南北通透戶型，居住體驗(yàn)更好，起點(diǎn)低、品質(zhì)好、學(xué)區(qū)佳給了這個(gè)項(xiàng)目充足的上漲空間。

華采嘉園、陽(yáng)光麗景截止目前翻了20多倍，是所有項(xiàng)目里漲價(jià)幅度最大的，這兩個(gè)樓盤位于北二環(huán)外，當(dāng)初也是比較偏遠(yuǎn)的地段，但是毗鄰北師大、解放軍火箭軍總醫(yī)院，安定醫(yī)院，附近配套應(yīng)有盡有。

但真正影響它暴漲的核心因素是學(xué)校，北京學(xué)區(qū)西城最好，西城德勝最熱，尤其2010年后的連番教改，德勝都是受益者，2003年的時(shí)候二環(huán)外發(fā)展還不飽和，低單價(jià)匹配頂級(jí)學(xué)區(qū)給了這幾個(gè)項(xiàng)目跑贏大盤的領(lǐng)頭羊?qū)嵙Α?/p>

而華榮公寓、金宸公寓都在金融街，金融街這個(gè)地方在2003年大家就一致認(rèn)為那是黃金地段，2003年21000元的單價(jià)就是最好的佐證，起點(diǎn)高，自然上漲幅度就小，受制于總價(jià)和單價(jià)雙重天花板，流動(dòng)性自然也不好。

半島國(guó)際公寓，是人大附中朝陽(yáng)學(xué)校的學(xué)區(qū)房，典型優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的學(xué)票作用，小戶型公寓非常的經(jīng)濟(jì)適用。澳林春天是沾了奧運(yùn)會(huì)重大項(xiàng)目的光，周邊環(huán)境天翻地覆，整個(gè)奧森板塊當(dāng)年根本就不存在，還是一片村子，時(shí)至今日竟然成為五環(huán)內(nèi)最宜居的低密度板塊。

朝陽(yáng)新城是東壩的回遷房，最大的優(yōu)勢(shì)是便宜，隨著2010年之后近郊區(qū)的一輪逆襲周期，整個(gè)東壩板塊價(jià)值躍升，該項(xiàng)目也順勢(shì)完成了價(jià)值蝶變。

公園大道、高爾夫公寓都是朝陽(yáng)公園的旁邊的老牌豪宅，起價(jià)太高，戶型過(guò)大，公園大道大都是兩三百平的大房子。甚至還有純北向的接近200平的弧形戶型，這些當(dāng)年外國(guó)設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)的這些美式審美的公寓在過(guò)去的十幾年里累計(jì)收益就都比較差。

通州自不必多說(shuō)，城市副中心落戶通州這個(gè)超級(jí)利好政策加持下，幾乎所有通州的房子都跟著暴漲了一波。

京藝天朗、香秀苑、旗艦凱旋的情況都差不多，都是03、04年建成的典型宜居小區(qū)，板樓居多，樓層不高，綠化合理，戶型也比較中規(guī)中矩，沒(méi)有太多的棱角，南北通透，總面積在80到120之間，流動(dòng)性極佳。

這個(gè)表里表現(xiàn)比較差的都能翻個(gè)十倍，只有一個(gè)水岸長(zhǎng)橋表現(xiàn)十分另類。十幾年過(guò)去了，價(jià)格只翻了七倍多一點(diǎn)。

一方面來(lái)說(shuō)2003年開盤的時(shí)候它的價(jià)格就是最高的，這就限制了它的溢價(jià)空間。戶型上也沒(méi)啥問(wèn)題，戶型方正南北通透，但是這個(gè)項(xiàng)目最大的硬傷就是它的位置。

通燕高速、京通快速路、八通線、進(jìn)出通州西站的鐵路、通惠河圍起來(lái)一個(gè)邊角地塊，那噪音污染幾乎是全方位立體式的。

唯一的好處可能是離地鐵站近一點(diǎn)，當(dāng)年也是因?yàn)榕R近地鐵，更靠近天安門的優(yōu)勢(shì)給了它高于其他通州樓盤的開盤價(jià)格，然而世殊時(shí)異，誰(shuí)能想到新的市中心會(huì)落在通州呢？

好了，今天就說(shuō)這么多吧，最后給大家講個(gè)故事：

1854年克里米亞戰(zhàn)爭(zhēng)爆發(fā)，英法聯(lián)軍暴打了沙皇俄國(guó)，沙俄?yè)p失嚴(yán)重開始戰(zhàn)略收縮，遠(yuǎn)在帝國(guó)東部的阿拉斯加就成了沙皇的考慮對(duì)象，阿拉斯加這個(gè)地方常年冰凍，看上去也沒(méi)啥經(jīng)濟(jì)價(jià)值。還挨著英國(guó)的殖民地加拿大，搞不好英國(guó)人就乘勝追擊吞并阿拉斯加越過(guò)白令海峽威脅俄羅斯本土，沙皇左思右想，與其被白白占領(lǐng)還不如我先把它賣了換一筆錢花花，幾經(jīng)考慮把阿拉斯加作價(jià)720萬(wàn)美元賣給了當(dāng)時(shí)英國(guó)人的對(duì)手—新崛起的美國(guó)人。

當(dāng)年的720萬(wàn)美元換成今天也不過(guò)5億美元，被認(rèn)為毫無(wú)價(jià)值的阿拉斯加，隨后就發(fā)現(xiàn)了極為豐富的漁業(yè)資源、大型金礦、石油礦產(chǎn)數(shù)不勝數(shù)。經(jīng)濟(jì)價(jià)值還在其次，戰(zhàn)略價(jià)值的喪失不可估量，蘇聯(lián)如果擁有阿拉斯加還去什么古巴部署導(dǎo)彈，直接高緯度的阿拉斯加駐扎幾個(gè)導(dǎo)彈基地，居高臨下，冷戰(zhàn)最后鹿死誰(shuí)手還不好說(shuō)，當(dāng)然后悔藥沒(méi)處去吃，就像是買房子一樣，當(dāng)年北京的四環(huán)五環(huán)附近大片的荒地，有幾個(gè)人真正看到了價(jià)值所在？