影響區(qū)域二手房交易情況的因素有很多，本文主要從政策因素（尤其是跟學(xué)區(qū)房掛鉤的義務(wù)教育政策）出發(fā)，探討下對學(xué)區(qū)房的影響。

基本思路是選取典型學(xué)校，收集總結(jié)所對應(yīng)學(xué)區(qū)房的歷史成交數(shù)據(jù)，再對應(yīng)的政策事件時間節(jié)點(diǎn)，解讀節(jié)點(diǎn)前后成交均價與成交量趨勢特點(diǎn)。會對其他區(qū)域及未來成交情況（譬如現(xiàn)在的西城、未來的朝陽）以及買房時機(jī)有一定啟發(fā)。

這會是一個系列的文章，本文選取海淀地區(qū)的育英學(xué)校。因?yàn)樵诙嘈Ｕ甙l(fā)布年及次年（18年、19年）育英學(xué)校的招生簡章中，沒有1911政策字樣，于是給人“假”多校、學(xué)位較充足的錯覺。在20年的招生簡章中，明確1911后在五順位（在四老及非京工居、集體戶等之后），并且有大約50人量級的調(diào)劑。具備JW層面政策及學(xué)校實(shí)際執(zhí)行層面政策變化，輿論上變化的特點(diǎn)，可以大（qian）致（qiang）看出市場情況對這些變化的響應(yīng)。

提前聲明：

待分析的小區(qū)范圍，參見下表第二列，這些小區(qū)是在主流中介網(wǎng)站上可以獲取到的，會一定程度的放大或縮小招生簡章中劃片范圍，估計能反映出70-80%的情況吧。

育英學(xué)校萬壽路校區(qū)對應(yīng)學(xué)區(qū)房近4年的二手房成交情況如下，包含了多校政策發(fā)布、多校政策理論實(shí)施、育英學(xué)校招生簡章發(fā)布（19年、20年）等四個重要時間節(jié)點(diǎn)。

解讀：

17年受房貸政策等房地產(chǎn)宏觀政策縮緊影響，成交量處于較低段位。18年4月底海淀出臺多校政策，成交量明顯放大（18年5月-10月），價格較為平穩(wěn)。臨近1911節(jié)點(diǎn)，成交量急劇萎縮，觀望氣氛濃厚，價格有個波動（成交量太小，均價會受個別房源影響）。19年5月底，19年育英招生簡章出來后，同18年一樣，順位排序并未受到1911多校影響。同時輿論氛圍也是認(rèn)為，育英不存在多校，區(qū)域成交均價開始有攀升趨勢（19年5月-20年5、6月份）。這種上升趨勢一直延續(xù)到20年招生簡章公布，明確順位問題，并且實(shí)際執(zhí)行調(diào)劑，價格開始松動，趨勢向下，成交量也開始萎縮，這種趨勢持續(xù)至今。

總結(jié)：

1、該片區(qū)二手房成交總量相對不大，近9年總共900套+量級。根據(jù)上述解讀可知，多校政策會影響房價波動，但遠(yuǎn)不及貸款政策及宏觀政策對房價的影響，參見下表。但多校政策的實(shí)施，會影響學(xué)區(qū)房的熱度（成交量）。

2、20年育英萬壽路計劃招生10個班，面對這個量級歷史成交，卻還執(zhí)行調(diào)劑，可以推斷出該入學(xué)為zb，原駐民（尤其是四老）數(shù)量會比較多。

3、育英萬壽路校區(qū)成交量較大學(xué)區(qū)房有：萬壽路甲15號院（門檻：600萬）、萬壽路西街11號院（門檻：460萬）、西翠路12號院（門檻：650萬）、紫金長安（門檻：1000萬，2000年后小區(qū)，成交量約占整個育英學(xué)區(qū)房的1/3）。

4、學(xué)區(qū)和宜居能兼顧的選擇余地不大，但如果有千萬級別的預(yù)算，紫金長安是個都能兼顧的選擇。大家會糾結(jié)的問題是，現(xiàn)在及之后入手，會不會被調(diào)劑、穩(wěn)不穩(wěn)。這個問題我回答不了，不過認(rèn)為購學(xué)區(qū)房進(jìn)而入學(xué)的人數(shù)相對較少，入學(xué)人數(shù)主要取決于當(dāng)年zb的人數(shù)，以及原駐民的情況，弄清楚這兩點(diǎn)或相關(guān)因素，才能進(jìn)一步明確答案。所以說，如果能接受調(diào)劑后果、要兼顧宜居屬性、預(yù)算千萬的玩家，還是可以博一博的。