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       防疫政策是小陽春的最大變數(shù)，做好防護(hù)

        春節(jié)快到了。

      買賣房屋經(jīng)驗(yàn)比較多的朋友們該知道，春節(jié)是個重要的時間節(jié)點(diǎn)。

       新的一年銀行貸款額度充足，又馬上到3月-5月的傳統(tǒng)交易旺季，所以春節(jié)前不少朋友都可能去看房了。春節(jié)聚會多大家交流市場信息的時間多、工作上也能摸摸魚，根據(jù)過去幾年的經(jīng)驗(yàn)，寫個春節(jié)前夕的學(xué)區(qū)看房指南，其實(shí)元宵節(jié)前的情況都差不多。當(dāng)然現(xiàn)在北京疫情略有反彈，大家出門看房要注意防護(hù)和保暖哈。

        一、老生常談：為啥家長都關(guān)注東西海

       北京重點(diǎn)高中集中在東西海三區(qū)，分配給外區(qū)的名額很少很少。中考鎖區(qū)，雖然中考是同一張卷子，但各區(qū)獨(dú)立判卷打分。所以進(jìn)入重點(diǎn)高中所在區(qū)上小學(xué)-初中，會增大進(jìn)入重點(diǎn)高中的概率。這是東西海三區(qū)學(xué)籍的最大意義。

       二、教育政策：東西海三區(qū)特色和2021多校劃片執(zhí)行

       特色：

       海淀特點(diǎn)：重點(diǎn)中學(xué)數(shù)量最多（6小強(qiáng)）、高考高分段學(xué)生數(shù)量最多、可選房源類型和位置的范圍最大、小升初dz規(guī)模最大（拼娃力度）最大

       西城特點(diǎn)：升學(xué)人數(shù)只有海淀一半但坐擁重點(diǎn)中學(xué)數(shù)量不低（4大金剛）、普高率高于海淀、本科率高于海淀、小升初拼zb的不少

         東城特點(diǎn)：上限不高但下限不低、雞娃氛圍不太濃、大人孩子壓力小、普高率和本科率不低、小升初相對來說“公平”程度最高

         三區(qū)多校劃片執(zhí)行差異：

        東城：2021多校劃片隨機(jī)性大，規(guī)律性弱，小學(xué)學(xué)位富裕情況下也可能調(diào)劑1911后生源

        西城：2021多校劃片調(diào)劑有規(guī)律，本質(zhì)還是先單后多，人數(shù)爆滿的區(qū)域調(diào)劑20731后生源到學(xué)區(qū)內(nèi)學(xué)位有富裕的小學(xué)或周邊學(xué)區(qū)的小學(xué)（前提都是原目標(biāo)學(xué)校沒有富裕學(xué)位+調(diào)劑去的小學(xué)有富裕學(xué)位）。

       海淀：2021多校劃片有規(guī)律，基本調(diào)劑還都在學(xué)區(qū)內(nèi)學(xué)位有富裕的小學(xué)。

       共同點(diǎn)：很難出現(xiàn)買普小學(xué)區(qū)但調(diào)劑到了頂級牛小的情況。但可能出現(xiàn)買普小調(diào)劑到周邊一個略好些的優(yōu)質(zhì)校情況。

       三、市場行情：東西海三區(qū)的學(xué)區(qū)房入門門檻

       東城：一般認(rèn)為最好的學(xué)區(qū)是安交》和平里=龍?bào)w   中檔：東朝建、景東、東崇前、北東   最后是天永

         往期回顧：東城天永VS西城廣外對比分析-網(wǎng)紅學(xué)區(qū)的基本面

        西城：一般認(rèn)為 最好學(xué)區(qū)是德勝、金融街、月壇（2022-2023買房可能無法進(jìn)入）什剎海  中檔是展覽路、陶白等 最后是廣牛、大春天。

        海淀：一般認(rèn)為最好學(xué)區(qū)是上地、中關(guān)村、海淀學(xué)區(qū)，中檔是八里莊、羊坊店、萬壽路等，最后是溫泉等學(xué)區(qū)。

  目前看，在東西海三個區(qū)，學(xué)區(qū)房入門門檻已經(jīng)到了370w+，這個預(yù)算可以買到東城區(qū)的落戶型一居室，及海淀除溫泉學(xué)區(qū)外的其他學(xué)區(qū)的落戶一居室，西城因?yàn)橄孪薷?上限也高+普高率、本科率高和地理位置原因，目前落戶門檻已經(jīng)到了400w+。  

       四、選房指南

       1.再著急也盡量不要為了學(xué)區(qū)買本身有缺陷的房子

        2017年3月高點(diǎn)過后，北京房子已經(jīng)進(jìn)入分化狀態(tài)。隨便在北京買一套房，增值就能大幅跑贏銀行理財(cái)收益的時代，已經(jīng)過去了。只有好房子才能跑贏大盤。

       好房子肯定不會有的特征：臨街有噪音，靠近嫌惡設(shè)施（垃圾站）、塔樓的西北朝向或純北朝向、東北朝向、面積戶型不合理、無電梯的板樓小區(qū)4樓及以上、塔樓的設(shè)備層、有遮擋、周圍1km內(nèi)地鐵醫(yī)院商超公園等配套不全、產(chǎn)權(quán)不清晰等。

      2.結(jié)合入學(xué)高峰選合適學(xué)區(qū)

        2022-2023是眾所周知的入學(xué)高峰期，2021已經(jīng)發(fā)生調(diào)劑（多校劃片）的學(xué)校，不出意外在未來兩年也一定會出現(xiàn)調(diào)劑的。買了之后，在這兩年進(jìn)不去目標(biāo)學(xué)校的房子，其實(shí)已經(jīng)階段性的不算學(xué)區(qū)房了。反而很多非頂級牛小的劃片內(nèi)，實(shí)際上出房率較低的優(yōu)質(zhì)校學(xué)區(qū)，可能才是短期最優(yōu)選擇的真學(xué)區(qū)房。至于2025年之后入學(xué)的，建議再觀望一下，因?yàn)閷W(xué)區(qū)政策是每3-5年都會有調(diào)整的，如果實(shí)在想買，請降低預(yù)期，多關(guān)注宜居的中檔學(xué)區(qū)。

       3.2022春節(jié)前后是小陽春的可能性比較大

       以西城為例，2022年1月中旬相對于2021年9月微漲的區(qū)域是車公莊、白紙坊、長椿街、新街口、廣安門、西單等，德勝、金融街、月壇總體是微跌，當(dāng)然不排除個別房源因?yàn)闃驱g新、稀缺戶型樓層導(dǎo)致報(bào)價依舊堅(jiān)挺。

        海淀，2022年1月中旬相對于2021年9月微漲的區(qū)域是魏公村、上地、知春路、西三旗、五道口等，萬柳、中關(guān)村、萬壽路是微跌。

         東城，也是類似情況，頂級學(xué)區(qū)略受影響可能微跌，但天永、龍?bào)w等交易量大的區(qū)域，還是微漲狀態(tài)。

        小陽春可能性大的原因：傳統(tǒng)交易旺季，房貸利率利好，2022需要上學(xué)的孩子家長想換東西海學(xué)區(qū)的這是最后一波上車機(jī)會。當(dāng)然還有個變數(shù)，目前疫情影響，有的區(qū)封閉小區(qū)和樓院，不太方便看房和交易。

       4.看房需要注意的事項(xiàng)

          春節(jié)前后時間充裕，到不太熟悉的區(qū)域看房，盡量把有意向的房子約在同一天里密集看房，這樣方便橫向比較房源之間的優(yōu)劣。

        可以充分利用中介app，先在網(wǎng)上跟中介聊幾句，問問稅、產(chǎn)權(quán)、具體樓層等信息，避免到了現(xiàn)場才發(fā)現(xiàn)房子不滿五稅高/產(chǎn)權(quán)人關(guān)系復(fù)雜/是半地下室等情況，提高看房選房效率。

       有意向的房子多聯(lián)系中介問問，同一個店里的不同中介關(guān)于同一房源了解的信息可能不一樣，沒準(zhǔn)多問幾個人就會了解到房源的暗傷在哪。

      交易中介盡量挑選從業(yè)時間長的，問問中介從業(yè)年限，賣掉過多少套房子，從業(yè)兩年以內(nèi)的很多中介業(yè)務(wù)不熟練后期耽誤事。

      選中介要選長年在目標(biāo)學(xué)區(qū)工作的那種，不要跨學(xué)區(qū)找中介推薦房子，北京太大了，很多中介深耕1-2個片區(qū)能很熟悉就不錯了。更不要舍近求遠(yuǎn)找海淀店里的中介來推薦西城或者東城。

      如果對房源感興趣且想省中介費(fèi)，可以看完房記下來樓號門牌號等信息，在中介面前不要流露出對房源的興趣，然后自己回頭單獨(dú)去跟業(yè)主聊聊，沒準(zhǔn)可以跳過中介自行成交或者找其他中介費(fèi)低的中介成交。

       優(yōu)質(zhì)校99%有金帆藝術(shù)團(tuán)或者金鵬科技團(tuán)，教委給學(xué)校招的師資主科肯定是碩士及以上學(xué)歷。如果不符合上述特征，名字叫的再高大上、中介再忽悠，也就算個普小。

      直升校雖然香，但切記在多校劃片背景下，一旦出現(xiàn)人數(shù)爆滿被調(diào)劑，也就是個普小的學(xué)區(qū)房了。那種直升校周邊全是普小的學(xué)區(qū)要降低預(yù)期去看待。

     以最近一年多的情況，好房子很難掛超過3個月不成交，掛超過3個月的房子小心有個難搞的賣家或者暗病。

      買賣前后注意保存對自己有利的證據(jù)材料，以防出現(xiàn)合同糾紛時沒法保障自己的權(quán)益。必要時可以就某些事項(xiàng)補(bǔ)簽合同。

往期回顧：那些2021年6月買德勝學(xué)區(qū)房的人，現(xiàn)在怎么樣了

      看房不要被屋內(nèi)的裝修給迷惑，要拋開裝修因素重點(diǎn)看戶型是否合理、樓層采光和噪音。

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