1、提問：京爺，雄安附近房產(chǎn)值得投資嗎？是選擇雄安還是繼續(xù)在北京買入？北京已經(jīng)漲了這么多

回答：我對雄安的未來不清楚，但我知道，一個城市發(fā)展起來真的需要很久，你想靠這個來翻身，多少有些不確定性。而北京確定性非常高，集教育、科技、政治、經(jīng)濟、文化于一體，全國沒有哪個城市能像北京這樣。我堅信，長遠(yuǎn)看，如果北京的樓市不行，那么其他城市的樓市也不會好。可以說北京的樓市是全中國最健康的樓市，因為基本面足夠好，杠桿率足夠低。未來的漲幅大概率不會翻番了，但穩(wěn)定上揚肯定是沒問題（當(dāng)然，也可能會有波動）。就這次而言，雖然當(dāng)前北京房價漲了不少，但是也就平均10-20%，從長遠(yuǎn)看來，或許僅僅只是一個小波動。建議還是勇敢擁抱北京優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)吧，不會吃虧（炒房就算了）。實在有多余的錢，再考慮雄安或者附近吧。

2、提問：京爺您好！本人西邊上班，但是打算在朝陽，望京區(qū)域看個首套房子，考慮未來板塊發(fā)展應(yīng)該好一些。STSD,首付預(yù)算130w左右，盡量近地鐵，不知道您有什么一居上車的盤推薦嗎？謝謝！

回答：你好，望京低總價一居真的不好找了，我建議可以考慮望京路10號院、點擊未來，不過居住體驗一般。

3、提問：京爺，我是單身女青年，目前在朝陽區(qū)東四環(huán)工作。今年攢到了150萬首付，想買一套長期看保值，租售比高的小戶型作為個人投資，1~2年內(nèi)自住，5年后看情況出售。所以比較在意小區(qū)居住舒適度，交通便利性，保值性。學(xué)區(qū)暫時不考慮。目前考慮朝青板塊（次新，開間居多），甜水園和農(nóng)展館板塊（老公房，可以買到正規(guī)一室一廳），還有蘋果社區(qū)，炫特，沿海賽洛城這幾個小戶型居多的網(wǎng)紅社區(qū)（環(huán)境不好不太適合單身自住，所以不是第一考慮）。從區(qū)域發(fā)展來看，您覺得還有其他推薦么？目前幾個板塊您有推薦的小區(qū)么？多謝。

回答：你好，可以重點考慮炫特之類的，畢竟?jié)q幅還不錯，租金也尚可。老房子雖然能買到正規(guī)一居室，但是升值性相對一般一些。盡量買新點兒的小區(qū)吧，除非有學(xué)區(qū)。

4、提問：您好。當(dāng)前手持怡?；▓@2居，目前價格430-460左右(房子價格20至21年基本沒漲)。小孩下半年出生，27年上學(xué)。本來打算晚點考慮學(xué)區(qū)房，結(jié)果今年海淀出了202211的政策，對后面外區(qū)再買海淀學(xué)區(qū)落戶的實行全區(qū)派位。那么，是否有必要下半年要抓緊置換？若是置換，在五棵松附近該選五一翠微等傳統(tǒng)學(xué)區(qū)，還是可以賭一把渣小如圖強，玉泉等，看是不是有海淀學(xué)區(qū)資源的平均？

回答：你好，學(xué)區(qū)的話，雖然未來有調(diào)整和多校劃片的可能，但就近入學(xué)還是最基本原則。比較一般的學(xué)區(qū)，賭成功的概率不一定很大，只能說風(fēng)險低。如果是27年入學(xué)，我建議可以考慮觀望一下，然后買傳統(tǒng)好學(xué)區(qū)。

5、提問：請問京爺，和平里有個老破小學(xué)區(qū)，目前住這個還租了一套。望京還有套寶星園三居，想要老二，考慮兼顧上學(xué)，打算把寶星園置換過來。但是東城的次新三居太貴了，比如和平新城三居目前肯定1500萬起。您覺得是退而買柳芳的商品房比如力鴻花園還是和平里淘一淘公房？想要個小區(qū)環(huán)境好一點的，發(fā)現(xiàn)柳芳都是大戶型而且停車難，其實也不理想。還有一種選擇就是先租房，等到攢差不多再直接置換和平新城，但是望京和和平新城這種漲幅是否可以保持一致？希望聽取您的建議，謝謝！

回答：你好，我認(rèn)為望京這邊的漲幅挺不錯的，可以不用置換，可以考慮租一個，后續(xù)錢夠了再考慮置換也可以?？梢詤⒁娦乔騼?nèi)部資料《北京各板塊歷史收益統(tǒng)計與分析》

6、提問：京爺好，接昨天的問題，逸成東苑現(xiàn)在都10w+每平米了，都是年初漲上來的，是不是虛高啊，可議價空間大嗎

回答：現(xiàn)在優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)都已經(jīng)漲了很多，關(guān)鍵現(xiàn)在還沒有什么房源，所以談價很難談，要做好心理準(zhǔn)備。

7、提問：京爺好，請問壹線國際這個小區(qū)如何，未來的保值增值性怎么樣？和旁邊的東恒時代一期比呢？(首付首貸，首付預(yù)算300-350，感覺四惠這邊只有這兩個買得起，是否需要再換個區(qū)域看看？想買個一號線東邊近地鐵的)

回答：壹線國際，小區(qū)品質(zhì)一般，人員有點兒雜，地鐵下面穿行，部分樓有些震感，不過地理位置尚可，屬于升值不突出，居住一般，上車可以的樓盤。還是東恒時代一期略強一些。

8、提問：京爺，預(yù)算500-550萬，主要目的為投資增值，可以考慮什么板塊，什么小區(qū)？

回答：1、建議考慮西城（廣外、新街口之類的）、海淀的學(xué)區(qū)上車盤，升值性還不錯。2、望京、朝青、回龍觀。3、麗澤附近。當(dāng)前沒啥機會，漲得太多，沒什么房源，可以稍微觀望一段時間。

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