當(dāng)前，北京樓市依舊在博弈，一片混沌，但我建議大家還是保持看房的頻率，邊看邊觀望。

1、提問：兩個問題，1紫竹院片區(qū)的學(xué)校資源在海淀屬于什么級別，尤其是花園村二小這個片區(qū)。初中通路算什么級別。想給孩子提供一個相對平穩(wěn)的備選。2.在花園村二小對應(yīng)的片區(qū)有一個05年相對新的房子豪柏國際公寓（不是豪柏大廈），單價比周邊老破小還低一些，8萬多一平。聽中介介紹小區(qū)除一樓是商用50年產(chǎn)權(quán)，其他均是70年住宅，目前居住也都是住家。民水民電業(yè)委會自管，中央空調(diào)和市政供暖都有。想問下這個小區(qū)還有啥問題嗎？為啥房價沒怎么漲起來？

回答：您好，紫竹院片區(qū)屬于中等水平，花園村二小排名在中游，有一定的比例（45%左右）升海淀實(shí)驗(yàn)中學(xué)。這個中學(xué)不是很強(qiáng)，不過也屬于中游的情況。豪柏國際公寓，如果是70年的住宅，問題不大，能上學(xué)能落戶。但是這類小區(qū)辦公的多，人員會相對雜一些，居住體驗(yàn)比較一般。加上學(xué)區(qū)并不是太好，所以價格起不來。我建議有條件，買正常住宅。當(dāng)前，海淀的中游學(xué)區(qū)反而更安全一些。詳見星球內(nèi)部資料《這些二手房跑贏大盤》

2、提問：京爺，總價450左右，小孩1歲，暫不考慮學(xué)區(qū)，一個老人來帶，得兩居，首套，關(guān)注回龍觀片區(qū)，看了國風(fēng)美唐之類的都夠不上呀，差的有點(diǎn)多。像田園風(fēng)光雅苑，矩陣3期，新龍城，上奧世紀(jì)中心，紫金新干線等相對比較新點(diǎn)兒，也能夠的上，這幾個怎么樣，能幫忙分析分析，現(xiàn)在適不適合上車，給點(diǎn)建議？

回答：你好，我說說我對這幾個小區(qū)的看法。

田園風(fēng)光雅苑：地鐵房，落地窗，小區(qū)戶型不錯。居住人群素質(zhì)還不錯。配套也還可以。是一個可以考慮的小區(qū)。

矩陣3期：戶型多樣，離地鐵近，配套齊全，環(huán)境中等，樓齡新，其實(shí)還可以。

新龍城：小區(qū)性價比不錯，很多買不了金域和融澤的會考慮這，我個人比較推薦。

上奧世紀(jì)中心：這類小區(qū)不太適合居住，價格未來起不來，不是很建議考。

紫金新干線：小區(qū)倒是不錯，地鐵有些不方便，未來全看學(xué)校能否起來?？粗貙W(xué)校的可以選擇這里。

可以參見星球內(nèi)部資料《北京各小區(qū)歷史收益統(tǒng)計(jì)與分析》

當(dāng)前有合適的房源，可以考慮上車。

3、提問：京爺好，最近關(guān)注的紫金新干線南北通透兩居戶型已經(jīng)突破560了，剛需現(xiàn)在還能不能上車.會不會成為這個小區(qū)接盤者，除了目前的新校泡沫，小區(qū)的前景能否分析下，謝謝京爺

回答：你好，這個小區(qū)樓齡新，環(huán)境還不錯，不過最重要還是學(xué)校的問題，現(xiàn)在價格主要都是學(xué)校帶來的價值期望，所以就看你想不想賭一把。詳見星球內(nèi)部資料《這些二手房跑贏大盤》

4、提問：京爺，請問都會華庭和方莊6號的房子您怎么看？為什么比周邊要便宜不少。主要關(guān)注環(huán)境，宜居性，保值性。

其他物業(yè)之前看過萬年花城的房子，覺得地段有潛力，但是感覺小區(qū)維護(hù)的不行，樓道社區(qū)破損痕跡還是很明顯的。

怡?；▓@感覺是不錯，除了外部環(huán)境外立面亂一些，但是維護(hù)的還行，為什么便宜好多？以后保值性有問題嗎？

這幾個和萬年花城比怎么看？謝謝。

回答：你好，都會華庭，小區(qū)倒是安靜，不過小區(qū)交通一般，戶型經(jīng)常被詬病，沒有其他太多的優(yōu)點(diǎn)，價格比較難起來。方莊6號，其實(shí)還挺不錯的，價格在這個地段中也不算便宜，這個板塊限制住了其價值。萬年花城，地段比較好，未來有一定的潛力。怡?；▓@，小區(qū)其實(shí)挺不錯的，以前價格沒起來的原因是流量不足，總部基地也發(fā)展不就，沒太多的接盤客。這種盤，有一定的稀缺性，保值沒問題，升值性有一定的局限。這些中，萬年花城還是相對有些潛力的。詳見星球內(nèi)部資料《這些二手房跑贏大盤》

5、提問：京爺好，新人剛?cè)霑?。本人現(xiàn)居住朝陽豆各莊，本人在北五環(huán)奧森附近上班，愛人自由職業(yè)。兩個小孩，老大在附近171豆各莊分校上初二，學(xué)校一般；老二現(xiàn)在5歲，不想繼續(xù)老大的故事，想把戶口挪到地鐵10號線海淀學(xué)區(qū)。資金都在股票市場，如果有合適的房子可以挪出400-500，有比較好的小區(qū)推薦嗎？

回答：你好，小孩5歲，如果去考慮比較熱的學(xué)校，還是有一定的風(fēng)險的，建議考慮中游偏上的學(xué)校，比如石油附小（石油大院）、農(nóng)科院（皂君廟）之類的學(xué)校和小區(qū)，或者清河的也可以考慮。其他的目前性價比不高，保持聯(lián)系。注意：海淀還是需要多雞娃，這樣即使一般學(xué)校也有不錯的機(jī)會。建議看看星球內(nèi)部資料《二手房看房買房技巧》

6、提問：京爺好。有一套新城樂居的3居室在出租中，手頭能湊到100萬左右，可再申請貸款。

想請教您兩個問題：

1如果從未來十年保值增值的角度，有沒有必要把新城樂居的房子賣掉換到通州或者望京品質(zhì)或者戶型更好一些的小區(qū)？有沒有推薦？

2如果從提升未來十年生活品質(zhì)的角度考慮，不考慮交通和學(xué)區(qū)，可不可以把新城樂居的房子賣掉換到金海湖附近的躍層或者疊拼？或者其他郊區(qū)？有沒有推薦的樓盤？

回答：您好。1、如果考慮增值，新城樂居并不突出，不過長遠(yuǎn)未來流通性應(yīng)該問題不大?？梢钥紤]置換到通州的運(yùn)河區(qū)的次新房（運(yùn)河灣、自由城、京貿(mào)），望京也可以考慮，不過望京當(dāng)下不適合入場。

2、從居住的角度看，可以考慮置換到金海湖，不過升值性比較一般。一般只有核心區(qū)域的大眾產(chǎn)品才能升值性較好，安全性較高。

詳見星球內(nèi)部資料《北京n大不能買的房產(chǎn)》

7、提問：您好，我是購買二套，希望購買性價比高的一居，用于資產(chǎn)的保值增值。重點(diǎn)考慮四環(huán)以內(nèi)，2000年左右的，小區(qū)管理好的，交通方便，容易出租，人員素質(zhì)高的。準(zhǔn)備首付400萬以內(nèi)，月供1萬以內(nèi)。您有具體的推薦嗎？謝謝

回答：你好，首付400萬以內(nèi)，月供1萬以內(nèi)，可以考慮500-600萬的房子。如果說希望小區(qū)管理好的，交通方便，容易出租，人員素質(zhì)高的，那么在四環(huán)以里不好找，即使有，估計(jì)板塊也一般。我建議可以考慮4-5環(huán)之間，有幾個板塊長遠(yuǎn)看非常有價值，一個是望京，可以考慮次新，澳洲康都之類的一居，一個是朝青次新。這兩個區(qū)域租金高，而且升值性好。還有就是去麗澤板塊附近考慮，不過我認(rèn)為沒有望京和朝青板塊穩(wěn)健。詳見星球內(nèi)部資料《這些二手房跑贏大盤》

8、提問：請問如果想在望京附近買三居室 總價650-700w之間，有沒有什么推薦呀？

如果不考慮學(xué)區(qū)房，目前看上了世安家園，南湖東園一區(qū)和望京西園一區(qū)。想請您幫忙點(diǎn)評一下這三個小區(qū)居住體驗(yàn)和未來流通性怎么樣？

回答：你好，世安家園，南湖東園一區(qū)和望京西園一區(qū)，小區(qū)環(huán)境相對一般一些，不過流動性都沒問題。我個人更建議考慮望京花園西區(qū)，管理好一些。或者利澤西園，陳分直升。這兩個升值性都更強(qiáng)一些。可以參見星球內(nèi)部資料《北京各小區(qū)歷史收益統(tǒng)計(jì)與分析》

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